山东省烟台市芝罘区农产品流通中心（仓储物流）项目申请立项书

烟台**物流园有限公司

烟台农产品流通中心项目

可行性研究报告

二零XX年十月

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

烟台农产品流通中心项目

1.1.2项目建设单位

烟台**物流园有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

山东省烟台市芝罘区只楚镇**村；项目选址属于水源保护地，适宜建设农产品流通中心。

1.1.5项目负责人

报告编制人：中投信德杨刚 工程师

1.1.6项目投资规模

项目的总投资为人民币5000.00万元，其中，建设投资为4700.00万元（土建工程为3935.00万元，设备及安装投资605.00万元，其他费用为123.50万元，预备费36.50万元），铺底流动资金为300.00万元。

项目建成后，计算期内可实现年均收入为2509.09万元，年均利润总额1069.68万元，年均净利润802.26万元，年上税金及附加为14.30万元，年增值税为143.02万元；投资利润率为21.39%，投资利税率24.54%，税后财务内部收益率12.97%，税后投资回收期(含建设期)为6.65年。

1.1.7项目建设规模

本项目总占地面积300亩，项目总建筑面积37000.00 平方米。主要建设内容及规模如下：

主要建设内容一览表

工程类别 分项工程名称 层数 建筑占地面积（m2） 建筑面积（m2）

1、主要建筑工程

农产品储存中心 1 12000.00 12000.00

转运流通中心 1 6000.00 6000.00

农产品批发中心 1 8000.00 8000.00

农产品零售中心 1 8000.00 8000.00

办公、宿舍及生活服务设施 3 1000.00 3000.00

合计 35000.00 37000.00

2、公共配套工程

道路硬化工程 10000.00 10000.00

停车场工程 4000.00 4000.00

其他辅助工程 1500.00 1500.00

1.1.8项目资金来源

本项目总投资资金人民币5000.00万元，资金来源为项目企业自筹。

1.1.9项目建设期限

本项目工程建设从2017年10月至2018年9月，工期共计12个月。

1.2项目承建单位介绍

略

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《农业部关于推进农业供给侧结构性改革的实施意见》；

3.《全国农业可持续发展规划(2015—2030)》；

4.《国务院关于印发全国农业现代化规划（2016—2020年）的通知》；

5.《国务院关于推进国内贸易流通现代化建设法治化营商环境的意见》(国发〔2015〕49号)；

6.《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

7.《山东省农业现代化规划(2016-2020年)》；

8.《山东省人民政府关于贯彻国发〔2015〕49号文件推进全省商贸流通现代化的实施意见》（鲁政发〔2016〕28号）；

9.《山东省人民政府关于加快现代流通业发展的意见》；

10.《山东省人民政府办公厅关于进一步促进农产品加工业发展的实施意见》；

11.《烟台市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

12.《烟台市“十三五”农业和农村经济发展规划》；

13.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

14.《投资项目可行性研究指南》；

15.《现代财务会计》；

16.《投资项目评价与决策》；

17. 项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

18. 国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

1. 科学适度开发相协调原则，把经济发展与项目开发相结合，通过项目建设来发展当地经济，增加地域特色。

2. 坚持可持续发展原则。开发和保护相协调，正确处理产业发展与自然资源保护、环境保护的关系，正确处理产业发展和相关经济发展的关系，达到经济效益、社会效益，环境效益的综合协调。

3. 坚持经济合理布局的原则。对建设用地面积、建筑容积、建筑高度进行有效控制，使设计方案能产生最佳经济效益。

4. 坚持因地制宜原则，因势利导。

5. 坚持功能性原则。强调规划区内功能之间分工明确和职能完善。

6. 坚持经济性原则。遵循投入产出的一般规律，厉行节约，强调土地价值的孕育和整体的可操作性。

1.5研究范围

本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、成本收益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

1.7综合评价

本项目重点研究“烟台农产品流通中心项目”的设计与实施，本项目建设依托山东省烟台市水果、蔬菜及系列农产品产地优势，依托山东省政府对农产品流通中心建设的大力支持政策，打造蔬菜、水果等农产品的储存、转运流通及批发零售一体化的综合型农产品流通中心。本项目实施有助于加快构建山东省农产品流通产业发展支撑体系，有助于芝罘区当地农产品流通，从而降低农民流通成本，提供当地农民收入。且项目还将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。项目建设还将形成农贸流通、交易的集聚效应，对项目地经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设会给项目公司带来可观的经济效益和社会效益，是一项极佳的投资项目。

项目实施符合国家行业投资方向，将得到国家及当地政府的大力支持。项目建设条件具备市场及发展前景广阔。因此，本项目建设十分必要，也切实可行。

农产品流通中心可行性研究报告目录大纲：

第一章 总 论 1

1.1项目概要 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目建设单位 1

1.1.3项目建设性质 1

1.1.4项目建设地点 1

1.1.5项目负责人 1

1.1.6项目投资规模 1

1.1.7项目建设规模 2

1.1.8项目资金来源 2

1.1.9项目建设期限 2

1.2项目承建单位介绍 2

1.3编制依据 3

1.4编制原则 4

1.5研究范围 4

1.6主要经济技术指标 5

1.7综合评价 6

第二章 项目背景及必要性分析 7

2.1项目提出背景 7

2.2项目建设必要性分析 9

2.2.1 顺应山东省农业产业快速发展的需要 9

2.2.2大力发展流通新业态、新模式提升山东流通供给能力和水平的需要 9

2.2.3加快构建烟台市农产品流通产业发展支撑体系的积极举措 11

2.2.4加强农产品流通中心建设带动当地农民脱贫致富的需要 11

2.2.5促进项目建设地经济可持续发展进程的的需要 12

第三章 行业市场分析 13

3.1我国农产品流通行业发展状况及前景分析 13

3.2我国农产品流通行业发展机遇分析 14

3.3山东省农产品流通行业发展宏观环境分析 18

3.4项目实施面对农产品资源优势及市场优势分析 21

第四章 项目建设条件 23

4.1地理位置选择 23

4.2区域建设条件 24

4.2.1区域地理位置 24

4.2.2区域地形地貌 24

4.2.3区域气候条件 24

4.2.4区域交通运输条件 24

4.2.5区域经济发展条件 25

第五章 总体建设方案 26

5.1土建方案 26

5.1.1规划原则 26

5.1.2设计原则 26

5.1.3项目建设规模 27

5.2 建筑设计主要规范及标准 27

5.3 结构设计 28

5.3.1指导思路 28

5.3.2结构设计等级 28

5.4 给排水设计 28

5.4.1设计规范 28

5.4.2给水设计 29

5.4.3排水设计 29

5.5供配电设计 29

5.5.1电气工程 29

5.5.2接地保护及防雷保护 30

第六章 节约能源方案 32

6.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 32

6.2建筑节能设计 32

6.2.1建筑围护结构基本组成 33

6.2.2外墙节能设计 33

6.3用电节能设计 33

6.3.1照明节能技术设计 33

6.3.2电气节能设计 34

6.3.3空调节能设计 35

6.4节水措施 35

6.5结论 36

第七章 环境保护与消防措施 37

7.1项目环境现状 37

7.2项目建设对环境的影响分析 37

7.2.1环境空气影响分析 37

7.2.2地表水环境影响分析 37

7.2.3施工噪声环境影响分析 37

7.2.4固体废物影响分析 38

7.2.5水土流失影响分析 38

7.2.6交通影响分析 38

7.3项目建设时环境保护治理措施 38

7.4项目建成后环境影响分析 39

7.4.1环境空气影响分析 39

7.4.2地表水环境影响分析 39

7.4.3声环境影响分析 39

7.4.4固体废物环境影响分析 39

7.4.5景观影响及生态环境分析 39

7.5项目建成后环境保护治理措施 40

7.5.1废气污染防治措施 40

7.5.2污水防治措施 40

7.5.3噪声污染防治措施 40

7.5.4固体废物污染防治措施 40

7.5.5 生态保护防治措施 41

第八章 劳动安全卫生 42

8.1 编制依据 42

8.1.1防火防爆设计 42

8.1.2电力 43

8.1.3防静电防雷措施 43

8.2劳动卫生 43

8.2.1防暑降温 43

8.2.2噪声 43

8.2.3照明 43

8.3消防安全 43

8.3.1设计依据 43

8.3.2消防措施 44

8.3.3抗震措施 44

8.3.4综合防灾 44

8.3.5防洪涝措施 45

第九章 企业组织机构与劳动定员 46

9.1组织机构 46

9.2劳动定员 46

9.3培训计划 46

9.4人力资源管理 47

9.5福利待遇 48

第十章 项目实施规划 49

10.1建设工期的规划 49

10.2 建设工期 49

10.3实施进度安排 49

第十一章 投资估算与资金筹措 50

11.1投资估算依据 50

11.2建设投资估算 50

11.3流动资金估算 51

11.4资金筹措 51

11.5项目投资总额 51

11.6资金使用和管理 54

第十二章 财务及经济评价 55

12.1总成本费用估算 55

12.1.1基本数据的确立 55

12.1.2产品成本 56

12.1.3平均产品利润 57

12.2财务评价 57

12.2.1项目投资回收期 57

12.2.2项目投资利润率 58

12.2.3不确定性分析 58

12.3经济效益评价 58

第十三章 风险分析 60

13.1项目风险因素 60

13.1.1不可抗力因素风险 60

13.1.2 市场风险 60

13.1.3 工程风险 60

13.1.4资金管理风险 61

13.2风险规避对策 61

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 61

13.2.2市场风险规避对策 61

13.2.3工程风险规避对策 61

13.2.4资金管理风险规避对策 62

第十四章 招投标方案 63

14.1招标依据 63

14.2招标内容 63

14.3招标程序 63

第十五章 结论与建议 68

15.1结论 68

15.2建议 68

附 表 69

附表1 销售收入预测表 69

附表2 总成本费用估算表 70

附表3 经营材料表 71

附表4 外购燃料及动力费表 72

附表5 工资及福利表 73

附表6 利润与利润分配表 74

附表7 固定资产折旧费用表 75

附表8 无形资产及递延资产摊销表 76

附表9 流动资金估算表 77

附表10 资产负债表 78

附表11 资本金现金流量表 79

附表12 财务计划现金流量表 80

附表13 项目投资现金量表 82

附表14资金来源与运用表 84

（原创来源：中投信德杨刚工程师，转载请注明出处）