5A景区破产！千名老板陷落！景区如何盈利？旅游如何破局？

熊大寻策划机构原创文章

熊大寻旅游规划公司很多年前就说过：旅游是所有行业中最难做的产业！不管你以前从事什么行业、有多成功，到了旅游都不管用，旅游是最特殊、最难做的产业。只有原创，没有标杆。学我者生，像我者死。因为每个景区历史文化、自然景观、民族风情完全不一样，复制和模仿一定失败！因为每个景区要成功，必须吸引全国游客而不仅是周边人群，因此普通的创意也一定失败！旅游业是最大的创意产业！没有创意就没有生意，没有震撼就只有遗憾！

没有震撼性的创意和策划，景区必败无疑！

经过十年来的盲目、跃进式的旅游开发，近年来，景区开始出现大规模破产现象:4A、5A景区破产，上千名老板前半生积蓄陷进了景区的泥沼！景区开发关键问题在哪儿？景区如何真正赚到大钱？旅游界里外行最多！这个行业99%的策划和规划都是低智商的抄袭！99%的“专家”都是贩卖见闻的外行！大量文章都在揭露问题，而且是表面问题，熊大寻策划机构尝试在这里为您解决深度问题和困惑。

◆大乳山 无乳而啼

作为威海市的招牌，4A景区大乳山景区近期正式宣告破产重整。债务人的债务总额为18.67亿元 。

刘新利维多利亚公司的前任董事长，曾凭借一手的高级园林工程技艺，获得“五一”劳动奖章和“影响山东60风云人物”。他大概真没想到，自己一手开发的4A级景区有破产的那一天。

“下海”前的刘新利，曾在济南多家公园和植物园担任主任，打造过4A景区“济南红叶谷”和5A级“南山文化旅游区”，在当地名动一时。

对于这次“幸福海岸线”的打造，他看中了大乳山。寸草不生的山头，单薄的风化岩，当地政府领导说“怎么选在了这种地方？荒山烂滩！”刘新利说：“不咧，山、海、摊、湾，这里的小气候小环境绝对独一无二。”

项目一开始就不是省心的买卖。2005年大乳山项目正式开建，计划投资30亿元，景区规划总面积60平方公里，规划乳山湾旅游风情镇、母爱文化片区、海洋公园片区、幸福休闲片区等五大片区。刘新利开发团队提水进深山、人工造梯田，8年间种了1800万颗桥灌木，愣是人工造出一套生态。

期间资金问题一直很难。“太难了！治理盐碱滩是大量的投资，还不能形成固定资产，一度让项目资金陷入恶性循环。”刘新利曾在接受媒体采访时谈到，“这不是我设计失误，是大股东不信守诺言，明里说自己是搞旅游的，暗里人家是来搞房地产。我不排斥搞符合景区发展的康养、旅游地产，但要是像城市地产一样，专挑好的地皮盖房卖，那不行。”

后来奔着盈利而来的大股东都跑了，小股东刘新利留了下来。融资变得越来遇难，维多利亚公司开始大量举债，多数是民间贷款。即便如此，有知情人士透露，大乳山景区实际投入约16亿元，仅为当初计划投资金额的一半。

刘新利一直坚持打造一片“净土”，觉得只要景区建起来，口碑造出来，后期慢慢能够实现营收。

2008年大乳山景区开始对外开放，在外人看来极度光鲜：联通青岛、烟台、威海三城交界，30多公里的海岸线，含铁氧化物的银黑色海滩，荒山造林的情怀……项目获得 “中国十佳休闲圣地” “国际生态旅游示范基地” “山东省十大齐鲁文化新地标”一堆荣誉。

鲜少有人质疑过大乳山景区的盈利能力，直到2016年维多利亚公司申请挂牌新三板。公告显示，该年公司一季度业收入为297.05万元，净利润为-897.47万元；另有不少员工在网络上爆料求助，称大乳山景区已经拖欠员工工资十来个月。

也几乎从2016年开始，维多利亚公司的营收开始断崖式下跌，据报告显示，维多利亚公司在2016—2018年(截至该年11月20日)的营业收入依次为10731.40万元、2348.08万元、73.63万元，净利润依次为-7964.70万元、-19510.48万元、-40518.90万元。

公司经初步审计的账面资产价值为16 亿元，资产的清算评估价值为10.43 亿元。如何卸下18.67亿元的债务，还看接下来寻得怎样的投资人接盘重整。

◆龙潭峡 龙搁浅滩

事实证明“5A”、“4A”只是虚名。更多有头有脸的景区拍成一排，宣告自己的经济危机。

2017年7月，洛阳龙潭峡谷获“首破”封号，成为国内首家破产的5A景区。截至2019年1月，连本带息，管理人收到8.22亿债权申报。破产原因为公司大肆民间贷款，用于景区开发建设，致使公司背上高额负债，直到掌门人陈健林骤然离世，引发债主集体申报债权。

不计代价地投资扩建，一批景区被捧上高位。资金断裂后，哗啦啦倒地一片。

上述景区无一例外是民营资本背景，但坚信“做大做强”是唯一出路。

其中大乳山与龙潭峡谷，是花重金造光环的典型。前者在开发建设上统共投入16亿，后者每次也投资近10亿，两家企业都掏空了底。

熊大寻旅游规划公司早期文章里说过，全国一流二流的资源早被开发完了，好盘活的景区资源不会轻易剩给他们，项目一开始就是“困难模式”。大乳山是旁人眼里的“荒山烂摊”；龙潭峡谷稍好，由于改制前是国企景区，陈健林接管时，“有两间卖票的小房子、几条不像样的栈道”。

两家景区吭哧吭哧地开发建设，一心搞出名堂。终于大乳山变身“国际生态旅游示范基地”，龙潭峡谷被册封“世界地质公园”。期间龙潭峡谷同时斥资开发临近的紫荆仙山，雄心勃勃打造自己的姊妹景区。

他们logo下最终多出了好几个“A”,背后也散尽了银子。

然而在重资产、长周期的业态环境下，他们高估了自己的回本能力。

薄弱的经济实力与厚重的理想，让这批景区纷纷寄希望于外部资本。

但靠谱的融资难,身处资本市场鄙视链底端的中小型民营企业，在债券融资、股权融资、信用贷款的道路上走得费劲。他们转向投靠民间借贷，也为后期的资金链断裂埋下了雷。

龙潭峡谷景区便在早期靠民间借贷撑起大半边天。2005年，辞官下海的陈健林接手龙潭峡谷，但其早期一直处于国有改制阶段，公司产权不明，无法贷款。陈健林投靠民间资本，仅在2006年前就贷到3000万。相比之下，他在2012年透露得到某国有银行批准7600万元贷款的消息，始终没能落实。

龙潭峡谷所倚仗的民间贷款最终拖垮了营收。据悉，龙潭峡谷年均接待游客90余万人次，门票年收入约为7650万元。“最多时候，一年支付利息5000多万，基本把门票收入全部拿走了。”陈健林说。

据全国企业破产重整案件信息网公示的数据显示，截至2019年1月，龙潭峡谷管理人合计收到的8.22亿元债权申报中，光利息就占据4.43亿元。

类似的“坑”也被大乳山景区和重庆龙门阵景区踩到，前者18.67亿的债务中，非银行借款的债务达到9.5亿，后者也滚出了9.7亿的负债雪球，负债率达168%。在触发破产前，这批景区无一例外地各自背负着数十条合同纠纷，一度陷入恶性循环。

大乳山景区近3年的营收节节败退。其中营业收入由2016年的10731.40万元降至2018年(截至11月20日)的73.63万元;净利润从-7964.70万元进一步减少为-19510.48万元。与之对应的，却是销售费用、管理费用和财务费用的增加。

2017年12月，经历停业整顿两年、被摘牌“4A”后，投资16亿打造而来的重庆龙门阵景区，申请破产重整。龙门阵景区曾大量引入民间借贷，最终滚出9.7亿的负债雪球。

2018年10月，国家级旅游度假区南京水魔方，公开进行破产重整并招募投资人。管理人员称破产原因为大股东抽调资金转投其他项目；另外，南京水魔方对外背负约3亿元的直接债权，以及近9亿元为20多家关联方的担保债权，也成为债务危机的重要原因。

2018年11月，因欠款9354万元拒不执行，4A级原始森林景区南召宝天曼，登上失信催收名单。

此外，近两年来，围绕5A景区天山大峡谷经营权的归属问题，乌鲁木齐天山大峡谷景区集团有限公司与当地县政府僵持不下，天山大峡谷还贷吃紧。被拿走门票收费权的公司负责人表示，单靠景区区间车与二消收入，不足以支付1亿元的贷款利息。“每年利息800万之多，去年还本金500万，今年还要还2500万。两年来企业一直在变卖资产和借款还贷。”

眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。

◆破产景区核心问题出在哪里？

同病相怜的景区， 到底“病”在哪儿？有三种说法：一是投资过大，短债长投，民间借贷导致债务危机；二是门票经济过时了，要发展二消和度假经济；三是运营能力弱，政企关系差。

在熊大寻旅游规划公司看来，这其实只是表面现象，真实的原因和关键的问题只有一个：景区缺乏震撼性的景观和颠覆式的产品！

上述景区每个都投资数亿甚至十几亿!最后都失败了，原因不是投资大，而是不会投。这些景区普遍都不知道景区生存的根本是什么？不是把景区开发得像个景区，而是怎么让十三亿人必须来！景区开发一定要把这个核心问题想清楚、做到位，否则一定死路一条！

说一千道一万，就是你的景区必须有震撼性的景观和产品，一定要有世界奇观！旅游早就过了靠山吃山、靠水吃水的时代了。原来，一座青山，山谷有流水，修个栈道建个庙就能赚钱了。现在是全民开发旅游，中国一下子从原来几千个景区变成了三万多个景区，竞争何其激烈！龙潭峡和大乳山还在靠天吃饭，肯定吃不上。

熊大寻旅游规划公司在原来的文章“谁该对中国90%的旅游景区半死不活的状态负责？”和“为什么99%的旅游规划公司都在忽悠？为什么99%的旅游规划方案都等于白做？”里都讲了一个事实：中国一流二流的旅游资源早在上世纪九十年代已经开发完毕！你现在手上的旅游资源一定是三流以下的，千万不要高估，也千万不能靠天吃饭，三流四流的资源没有震撼性的创意是根本卖不动的！老天留给你的是三流四流的牌，一定要靠高明的智慧和创意变成一流的牌，你才出得了手！

所有的民营老板以前都没做过旅游，一看青山绿水，自己先激动得不行。其实好牌早被别人抢掉了，好肉早吃了，难啃的骨头才留给你。所以，一定要保持冷静和理性，一定要低估自己的景区价值。你的心态到这个份上，我讲的话你才能听进去：天不够，人来凑！老天和古人给你的资源不行，只能靠震撼性的创意来提升你的资源级别！这样才能改天换地，这样才能玩转旅游！

什么样的资源不用震撼性的创意，关起门来就一年十亿门票？长城故宫兵马俑，九寨石林张家界。前者是古人厚爱，一流的历史文化，后者是老天打赏，一流的自然资源。这种聚宝盆式的景区政府早就牢牢掌握了，绝不可能让你染指。

明白了吧，你手上的景区，不要跟我吹，最好也是三流的！因此，你千万不要随便做旅游策划和规划，因为这决定你景区的生死存亡和你前半生的积蓄会不会打水漂！一定要看十个以上旅游策划公司和规划公司的案例，每家都要看十个以上，每个案例都能震撼到你，你再来决定是不是找他来策划规划景区。

“策划、规划：景区开发的死生之地，不可不察！”

现在回来讲讲上述三个原因，为什么只是表面问题而不是深层问题。因为民营老板和景区官员认识不到：只有一流才能生存，三流的牌怎么变一流这个问题。三流的资源还在靠天吃饭，还认识不到震撼性创意定生死，这个核心观念没有。接下来一定会走三个死亡步骤：

一是死在平庸的策划和规划上。景区老板和官员还在觉得旅游就是卖山卖水，只要把交通搞好，大门停车场搞气派，游步道连通，游客就会爆棚。他们就会认为策划和规划只是走过场，只是把自己的想法变成方案。那他们就不会花时间、花代价寻找最厉害的策划高手，只会花点小钱或者随便找个院校做做规划，过过规走走程序，而中国99%的规划都是平庸无脑!99%的专家都是动不了脑筋、贩卖所见所闻的外行！那你的景区策划规划一定是平庸致命的。思路决定出路，平庸的思路一定是平庸失败的出路。

到了这一步，就会出现投资大、回报慢、高额借贷、债务危机和政企交恶。为什么旅游投资不被资本市场看好，问题就在这里：通过震撼性创意和震撼性景观，快速持续创造现金流，实现景区迅速造血。这种功夫，极少人能认识并掌握。

平庸的策划规划导致平庸的定位、产品，导致平庸的景区，导致人流稀少，导致无法平衡投资，最后资不抵债，破产倒闭。

二是死在平庸规划导致的平庸产品和景观建设上。很多“专家”跟着上面瞎起哄，观光旅游过时了，门票经济淘汰了，二消、夜游和度假经济到来了。其实都是瞎扯蛋。自媒体的流行，让很多没做过营销策划实际操盘的人活在写文章上，在文章里自嗨、在文字上感觉人生到达了巅峰。所以总是断言这个时代来了，那个时代过去了。时代过不过是由伟人和社会势力来下结论的，不是一介书生。

老干妈搞辣酱，两千多年的老旧产业，一年净利润十几亿，超过95%的互联网企业和95%的房地产公司！你说哪个时代过去了，哪个时代到来了？！专心专意的时代永远都在，三心二意的时代年年淘汰。没有好产业，只有好用心！

武当山一年门票四十亿！九寨沟一年门票四十亿！故宫、石林、黄果树都是十亿左右的水平！谁告诉你景区门票不行了！非要搞二消和过夜？

这种傻B思维我作个比喻你就明白：你告诉卖火锅的生意不行了，把精力放在卖汽水上，再顺带卖点甜点；你告诉苹果公司光靠一款手机不行，你得搞软件开发和电脑音响；你告诉开超市大卖场的，光靠小百货能赚啥钱，你得借品牌和引流能力搞地产。

结果海底捞专心卖火锅没搞别的， 千亿级别了！苹果专心搞手机没听你瞎忽悠，人家万亿市值了！沃尔玛专心卖小百货，没听你瞎BB，人家全球第一强企业了！ 景区不靠门票，就像海底捞不卖火锅，苹果不卖手机，沃尔玛不卖百货，你是来搞笑的吗？！

成功的生意都是一心一意，做好一消，那有什么鬼的二消！如果说景区有二消，那也只是人流多了顺带的结果。一门心思做好客流量、做好一消，二消三消都是水到渠成的事。刻意去做就是旁门左道，死路一条。旅游地产做得好的都是游客量巨大的地方，客流量小的旅游地产都是鬼城，明白了吗？做门票就是做客流量，做客流量就是做一切！

“专家学者“和实事干得少的人都喜欢玩新花样、呼唤新时代，其实人性和规律永远没有变、市场和生意的法则永远没有变。景区不靠门票，靠吃喝购物、靠过夜，那商业中心和夜总会你让人家怎么活？！你是想把景区搞成CBD还是夜总会？！

景区不行了，不是门票经济过时了，不是要玩新花样。而是没把门票经济研究透。拿着三流的资源，建成三流的产品和景观，眼睛只盯着周边几个城市的人群，你凭什么能吸引大量游客？没有顶级的策划，没有震撼性的景观，没有要成为天下第一的创意方法，没有一年吸引几百万人的超级爆点，你只有破产一条路可走。

如果景区一开始就找到最厉害的高手，做最厉害的策划和规划，有震撼性的定位、产品和营销，每一块钱投资都冲着吸引十三亿人的震撼性景观和产品而去，不仅能大大节约投资，而且能迅速打开市场。开业当年就能有几千万的门票，第二年就能实现上亿门票收入。迅速实现盈利，实现良性滚动开发，避开盲目借贷，逃离债务危机。策划得好的景区都是一台印钞机！每年两位数自然增长，年利润上亿，比做地产还赚钱，哪里会破产变卖！

听不懂、悟不到震撼性景观的重要性，找不到、做不出顶级策划和规划，千万不要开发景区！

熊大寻旅游规划公司认为景区最最重要的是震撼性核心吸引物，策划创意好，建设出来，就保证每年数百万的游客量，剩下的慢慢完善。先把核武器亮出来平天下，然后再用常规武器来打扫一下战场。听明白了吗？不是一上来就把几亿十几亿用来搞步枪，而是集中财力物力搞核弹，二战是怎么结束的？日本是怎么投降的？景区是怎么破产的？都是一个道理，抓核心、用核弹、短频快。

旅游景区不管大小，不管资源好坏，你只有一条路就是一定要震撼，一定要有世界级奇观！熊大寻旅游规划公司称之为核心景观和震撼性景观。这就是游客愿意到你这里来旅游的核心卖点和核心吸引物！没有震撼性景观，所有规划全是白做。什么是震撼性景观？江苏溧阳有一个天目湖，你能想到把“天目”两个字创意出一个震撼世人的景观来吗？现在有人把它创意出来了，叫做“中华天眼”，概念叫“看一眼，佑一生”，你非去看不可！连云港是西游记的故乡、亚洲水晶之乡、东海边的城市，你想到把东海龙宫创意出来吗？用当地的成本不高的建材水晶建起来，就叫“水晶宫”。湖北铁山区，因铁矿而生的城市，当地政府和邀请来的规划院只能想着搞大矿坑工业旅游，一年亏损两百万！你能想到把旁边要新建的体育馆外观改成世界第一“铁饭碗”吗？这些创意都是人们听说过，没见过，心中所想，现实没有，人人都想看，而且非看不可的震撼性景观。上述都是熊大寻旅游规划公司的创意作品，既符合当地历史文化，又紧紧抓住市场需求和人性弱点，建设成本也不高，关键是能吸引大量游客。

没有最厉害的策划和规划，你的投资就会投到跟吸引十三亿人震撼性产品无关的平庸景观的建设中，导致巨大的浪费。导致景区失败。

所以，不是门票过时了，而是你的景区不吸引人。有核心吸引物、有震撼性景观、有超级爆点，一年来几百万人，一年收几亿元门票，你会觉得门票过时了吗？

我还是多年前的观点，景区门票永远取缔不了！门票不是阻碍旅游发展的障碍，而是超级动力！没有门票就没有旅游，没有门票就没有投资！你到北京旅游，是去不要门票的公园，还是去要门票的长城故宫颐和园？免费了可能游客就不稀罕了！一定要慎重。很多振振有词的理论，举个鲜活的例子就不攻自破了。中国那么发达了，那有一二百块钱就挡住了的消费！前不久凤凰古城取消门票，古城里的商家不干了！有的请愿恢复收门票。为什么？门票取消了，游客反而减少了！现实比理论精彩得多。

五年前熊大寻策划机构准备自己开发一个景区，我在洗脚时做市场调查问一个洗脚妹”有一个明代古镇离你这个城市有三小时车程，门票要120元，你会去旅游吗？“她回答”大哥，现在一百块钱能做什么？一百块钱不是钱了，有车到我就会去“。洗脚妹好像比经济专家还懂整！

明白了吧，对民营景区老板，我首先给你吃颗定心丸，门票有得收。其次给你吃颗摇头丸，没有做最顶级的策划和规划，没有震撼性的核心项目，你就等着摇头发狂吧。旅游是世界上最难做的产业，你原来的成功经验进来旅游行业一律失效！但是悟道了，做好了是绝对暴利！但中国景区只有5%做到。其他都是亏损、打平！

三是死在运营上。其实也是前两者导致，平庸的策划规划导致平庸的产品，平庸的产品导致运营无力回天。现代商业是决胜前端，一个企业和一个项目一开始的定位，独一无二的商业模式，独步天下的产品，剩下就是无处不在的营销。第三步营销运营好做，这是标配，花钱折腾就行。最难是定位、商业模式和独步天下的产品。

前面讲的三个例子，海底捞你以为只有独步天下的服务吗？老板张勇创业时凌晨四点就到菜市场掏鸭肠了！保证货品的新鲜度。产品也是无敌的！你做得到吗？苹果不说了，智能手机创造者，直接把很多行业做掉了！独步天下的产品。沃尔玛天天低价的定位，最多店、最全货、最低价的无敌产品体系，老板财富比马云多几十倍！（我说的不是虚头八脑的股值，而是真金白银的财富）不是小百货过时了，是你太花心、太不懂生意的真谛了！它们的成功一切始于高明的策划、顶级的策划和创意！谋定后动，动定乾坤。

举几个例子你就应该懂了，隔行不隔理，所有的生意包括景区，必须要有独步天下的定位和产品。你不仅不会破产，还可能成为首富！

前提是千万别玩花活、脱离本质！千万不要低层思维，要顶层思考，会当凌绝顶，一览众山小。80%的精力用在做顶级策划上，开发前策划，开发后策划，剩下20%的力气坐等收钱。

针对中国景区破产潮，专家学者的三个结论其实都是表象，没有看到实质。这三个问题其实就是一个问题：策划不行。

创意策划不行，导致产品项目不行，产品项目不行导致运营营销“酒香不怕巷子深，酒臭当街难吆喝。“

成功的生意90%取决于前期策划！取决于高明顶级的策划！

现在我们来看看大乳山和龙潭峡到底问题出在哪里？

首先，我们来看定位，大乳山定位是中华母亲山和中华母爱之源，说到母爱，人们首先想到自己的母亲，然后是黄河，不会联想到你。一个像乳房的山宣传母爱，政治正确，避免了多余的想像，但是市场却不正确。尊崇母爱，我们回家孝敬母亲就好，凭什么要来你这里？

反观贵州的双乳峰，口号是”女人看了脸红，男人看了心跳“，向全世界征集双乳峰的胸罩，然后申报吉尼斯世界纪录，并举行一个“戴罩大典”。很野很火辣，游客很火爆。

改革开放四十年，北方还是北方。做旅游不要太紧张严肃，要团结活泼。把游客量搞上去，带动老百姓就业致富，比什么都强。

双乳峰是让人脸红心跳，我也想心跳，当然会去。大乳山是让人想妈妈，谁看见乳房会想妈妈？很难吧！好多人会想歪了吧。想妈妈就想家，谁还来你景区呢？

做定位策划一定要吃透人性和行为心理学，千万不要想当然。

定位口号没有吸引力，产品也不震撼，人不来，门票上不去，然后就是还不了借款，二消过夜更没有，产品不吸引人还运营个屁！这三个问题就出来了。

龙潭峡更过份，直接连定位都没有！官网热衷于宣传各种称号和奖项：

2005年被评为"国家地质公园”;2006年3月获得“最具发展潜力景区”称号;2006年9月18日“世界地质公园”; 2013年1月国家AAAAA级景区。联合国教科文组织专家盛赞龙潭大峡谷景区是“世界上人人都该来的地方”。

熊大寻旅游规划公司受邀做策划和规划，我们从来不听甲方津津乐道的各种荣誉，为什么？跟市场和游客无关。你是不是世界地质公园，你是不是国家5A景区，跟游客的出行决定一点关系没有！你有没有听说过没见过、震撼性的景观、网红打卡圣地，这些才是游客关注的，挂多少个牌子、有多少个奖项只有政府官员和老板爱看。钱一定要花在征服市场的刀口上！你投十几亿，戴了十几朵大红花，还玩破产，我算是服了！

要创几A，我从不关心，要一年游客做几百万，你来找我。

其次，我们来看看它们的产品。

大乳山景区以“母爱温情福地养生”为文化主线，结合威海市“打造千里福地，构筑千里幸福旅游线”的规划，挖掘中华民族“福如东海”的传统文化精髓，堪称“海山泽国，世外桃源”。一期规划的“福运天来”、“春花秋实”、“荷合双福”、“东方琉璃世界”、“海天康乐园”、“水晶誓约”和“耕渔之趣”七个景观区已建成开放。

一看这规划，就是平庸无奇的99%的规划之一！又是四个字一组的臭屁八股文命名一大堆，没有一个震撼人心的项目，没有一个让人非去不可的产品。再看几个地标景观。

老板不愧是高级园林工程师，这是园林造景啊，不是开发旅游。这种景观做在自己家后花园挺好，要做到让大量游客来玩的地方就玩完了。景观不等于景区！自己家后花园的东西是不值得投那么多钱放到景区的，因为十分不吸引人！司空见惯的景观千万不要花大钱建在景区里。

这是两个塔，构成两个地标，一是比例不对，颜色不正，不美。二是完全不吸引人。一个中式的莲花加上悉尼歌剧院的土豪金山寨贝壳。老板想像得可能十分丰富，但游客没时间进入你的大脑跟你一起自嗨。你的形式、内涵要看一眼、一句话震住人。这明显做不到，差得太远，又是一笔巨大的投资浪费。

我们再来看看龙潭峡的产品，七大幽潭：五龙潭、龙涎潭、青龙潭、黑龙潭、卧龙潭、阴阳潭、芦苇潭。

八大奇观：绝世天碑、石上春秋、阴阳潭瓮谷、五代波纹石、天崩地裂、通灵巷谷、喜鹊迎宾、银链挂天。

首先龙潭峡景观在北方还是不错了，但比起南方峡谷差不少。七大幽潭不稀罕，所有的溪水峡谷必有多个龙潭。八大奇观提法还是懂点策划。但我上官网认真看了一下，不是什么大奇观，就是象形石之类的小景观，谈不上奇，何况奇观不够大就不足以震撼世人，小奇无法带来巨大的客流量，只有大奇方能称雄天下。

放几个熊大寻旅游规划公司发现并策划的“大奇”给大家看看：

这是熊大寻发现并策划的广西桂平十八奇中的“世界最逼真的天然大佛”，佛祖头顶的发螺，眉毛、眼睛、鼻子、嘴惟妙惟肖，仿佛天工鬼斧！并且胸部位置还有一个面壁的小佛，这叫“心中有佛”。绝妙、震撼、巨大,这才是天下奇观。

（熊大寻旅游规划公司创意设计的LOGO）

(2009年宿迁市所有路牌全部发布"马上湖"广告!)

这是熊大寻为宿迁策划时发现的，骆马湖就像一匹马驮着一个湖，马背上的湖，我们将骆马湖改别名为“马上湖！”游马上湖，马上有福！一张图炒热一个城市！一张图节省两个亿广告费！

熊大寻还解读策划了“宿迁”二字：“宿”是一个人带着一百万来到这个宝地，“迁”是这个人带着一千万走了，所以，宿迁是一个能让人十倍、百倍赚大钱的宝地！“百万带来，千万带走”成为中国最成功、最有说服力的招商引资的宣传口号，宿迁借此成为中国招商引资先锋。高明的策划就是要做到绝妙！因为绝妙是最强的说服力！不需要解释，看一眼，说一句，立即能懂，十三亿人非来不可！

景区要成功，千万不能玩一流景区的套路，人家是得天独宠，老天给的太丰富了，人只要修个大门步道就可以收十几亿了！你的景区三四流的剩菜，一定得请顶级厨师来掌勺，超级作料、一流火候、顶尖刀功、妙手摆盘，才能把这碗回锅肉炒起来。

景区要成功，必须要策划并发现超级奇观、天下奇观，发现不了，就要通过顶级创意创造震撼性奇观，天不够人来凑！人定胜天！迪斯尼怎么玩的？你给我一块平地，我给你世界奇迹！人家一年的利润是互联网BAT的总和！超级创意创造超级IP,超级创意创造超常业绩！什么是超级创意？就是天不给你的，高人来给！地不给你的，高人来给！古人不给你的，高人来给！你自己给不了，教授专家也给不了，99%给的都是司空见惯的平庸景观。这个东西给不了，给不到位，景区就歇菜了！

龙潭峡景区近十亿都投到了大门、栈道、停车场和平庸的景观上了。以为仿照其峡谷景区顺水顺沟搞个步行道，搞点叠水瀑布、汀步小品，人就来了，一点没动脑筋啊！没有一点对旅游本质的理解，没有强烈的竞争和危机意识！完全靠天给的三流资源吃饭，十亿没有建设一个震撼性景观、没有打造一个天下奇观、甚至没有一个响亮的定位口号，死得其所，死得盲目，死得悲壮！

旅游业有其独一无二的特殊性，旅游是最难做的行业！旅游景区消费属于文化消费，不是刚性需求，属于可有可无的消费，并且具备超远距离消费、面对全国竞争、难于重复消费、无法培育客户忠诚度。这些都是其他行业不可想象的。

房地产就产品来说虽然也是一次性消费，但是开发商的品牌能形成忠诚度，能培养大批粉丝跟着开发商的足迹购买产品。但是旅游不是。没听过哪个景区开发商被游客追着跑的，所有行业有的特点和好处，在旅游上都彻底丧失了。

其次，正因为旅游的这种特殊性，中国已经有上千个老板把前半生的财富全部陷在了景区的坑里。这些老板都是身经百战的商场高手，但是以前行业的经验根本无法带到旅游景区里来。以前的方法论和商战技巧到了旅游业来全部不好使。但是很多老板还认识不到这一点，盲目的自信和决策，也是把景区带入到更深的坑里面的一个主要原因。

景区的开发由于沉重的基础设施建设，基本上大小是个景区动辄就是几亿几十个亿的投入，而大多数景区经营的收入每年只有可怜的几百万或者几千万，勉强够维护住运营费用已属不易，很多景区因为建设还背负了大量的利息。

我们见过无数的老板把全部身家套在景区上，欠了一屁股债，还得装轻松，每天秀景区的发展，各种论坛高谈阔论，其实已经难于为继了，还得装出前程远大的景象，就怕一旦败象显现，高利贷主上门追债。那真是活得一个惨哪！有的勉强维持，期待有一天国企或上市公司来高价收购。但是你想过没有，景区的产权是国家的，你只有经营权，景区的价值是门票流水，而不是固定资产和土地。地产商不开发，坐等几年卖块地，也能赚几倍利润。景区开发商想要复制地产商的做法，那是门都没有！景区都在深山老林，你的土地证根本不值钱！

一个景区最大的价值就是门票收益，一年做到几千万，那你的景区可以卖几亿了！一年做上亿，景区值十几亿！门票收益决定景区价值！一年才有几十万、一百万利润，根本卖不出成本价！也不会有人来收购你。

第三、不要怀疑你手里抓的其实就是一副烂牌，想打好，难度不是一般的大！更闹心的是，一波又一波的入场者，都是拿着一幅烂牌在毫无章法的乱打乱弄，搞的大家看似轰轰烈烈，其实都是苦不堪言，没饭可吃！

为什么现在经济下滑厉害，那么多老板都抱着钱冲进来搞景区。原因就在于，后期的交易价值有可能很高！大家都想往天堂里奔。景区的操作也比房地产和矿业简单很多。景区做得好就是暴利，做不好就是暴病。另外，由于大家对旅游景区的运营了解不多，以为有一定的关系和财力，就可以轻而易举的开启财富之门。其实很多人想错了。因为，从他们开始拿资源的时候，他们拿的并不是金钥匙，而是已经烫手的山芋。

中国一流二流的景区在上个世纪90年代已经开发完毕，一流的资源都在政府手上，已经成为当地政府的印钞机和提款机。所有进场来玩旅游的老板包括领导，现在手上的资源一定都是三流以下的！不要怀疑，这是事实！通俗的比喻，你进的货是残次品！这个时候，如果没有震撼性的创意策划，重新包装打造，这些三流的次品是要烂在你手上的！

如果你拿到的景区是故宫、长城、兵马俑，或者九寨、石林、张家界，那么有形投资的思维还是管用的。你只要修一堵围墙，就可以等着一年赚十亿了！但是，好资源几十年前就没了，现在的关键是开发旅游千万不能有什么卖什么。三流的资源要变成一流的景区，完全靠震撼性的创意策划，完全靠无形投资的思维了。也就是说，旅游景区开发创意策划为王！没有震撼人心的定位、产品项目和营销，你千万不要搞景区。

王健林先后花了上千亿，也倒在了玩旅游的半路上。阿里、同程、携程等资本只敢玩产业链的下游：跟成功的景区合作卖门票，没有一个敢玩上游景区开发经营的！想玩景区的，想一想，你的财富比万达的还多，还是你的资源整合的能力超过了百度、同程、携程？

熊大寻旅游规划公司认为景区发展最大的问题就是客流量！只要有震撼性的旅游策划和旅游规划创意，一定有巨大的客流量，一定有高额的门票收入，一定不会有债务危机，熊大寻策划机构策划过的景区，第二年第三年门票就能达到上亿，景区价值即可达到十几二十亿！项目价值、交通条件、辐射范围等等都不是问题，顶级的创意才能消除所有的缺陷！债务危机、民间借贷、政企交恶等等都不会发生，高速的发展才能消除所有问题！火爆的景区所有领导都大力支持，失败的景区所有人都希望你缴枪出局。