深圳房产:想在深圳投资买房?看完这篇文章 豁然开朗
关注“九叔谈房”百家号,看更多房产知识问答。
私信提问,为您解答更多专业房产知识问答。
案例1
问:九叔你好,非常欣赏您的眼光和分析,我2012年梅林二村一套三房自住,在光明中心区工作,本来想买学位房,但今年初划到梅香片区,因此小孩读书没有那么紧张了,当然如果是深高,福外更好,还有170w现金,购房可接受500万以内,每个月月供1.7w以下,准备投资一个小房产,但是去年看了君悦阁和景尚雅苑450准备下手没有成功,今年单价已经高达15万以上了,不知道还能不能买 ,泰康轩,泰安轩,还是紫薇阁,南山,西丽或其他片区有没有适合的,还是需要租金有保障,这样月供不紧张。光明还能高位投资吗?我感觉光明的租金也不高,而且实验学校坂田部的成绩也不好。我还是想买一些有升值空间的,五年后准备卖出继续折腾。十分迷茫
答:你好,感谢赞赏! 对于很多刚需和投资客来说500万是一个门槛,同时也是交易最为频繁的价格区间。车公庙是深圳上班族的集中地,地铁口500万以内的房源,主要集中在泰安轩和泰康轩,而实际这两个小区就是一个小区,共用一个小花园,类似于现在的一期和二期,一共三栋楼建筑为1999年-2002年,小区全部都是小户型,30㎡单间和一房一厅50㎡为主,以及少量小两房60㎡,总价基本都在500以内。
优点:
第一:小区周边生活配到较为齐全,下楼就是年轻人的聚集地十亩地,步行10分钟就可以到达KK one等商业综合体。
第二:距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达,地铁线路丰富,交通十分便利,福田南山工作的人群都比较适合。
第三:小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学,具有非常好的学位投资价值。
第四:附近没有主干道,非常安静,高楼成视野较好。
缺点:
第一:小区花园基本等于没有,没有什么公共活动区域。
第二:筒子楼,3电梯12-16户,基本谈不上什么生活品质。
第三:大部分房间采光和户型一般,楼道环境较差。
南山就不列举了,南外大冲、南二外学府、育才、南海对应的小区很多。 麒麟、科华、文化也能找到500+的小户型。 光明现在已经是高位了,除非有笋盘,投资不建议再入场。
案例2
九叔您好,冒昧打扰想请教咨询一下买房问题。家庭年总收入八十万左右,目前在罗湖黄贝岭有一套房,有贷款200多一点,包括房贷和孩子教育等现在家庭年支出四十至四十五左右。目前想买一个初中学位房。(学位需求是当下要考虑的,后续房子投资价值不落后大盘就行)手里目前有五十,跟朋友凑凑能多出二三十。这种情况下,考虑深中小户型有可能实现并明智吗?如果有难度,是还在罗湖选其他中学的房子更合适还是选福田的小户型更合理,手头这点钱偏少,又不想推迟到明年(明年手头资金会多一点)再买,您看如何方案是好?谢谢您。
答:你好,感谢大额赞赏! 优势资源是跟着钱和人走的,学区也一样,近几年罗湖的学区已经在衰落,罗湖唯一在硬撑的是深中,其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需,易涨难跌,虽然罗湖有生源老化的隐忧,但是这种第一梯队的顶级名校,很难被撼动的。至少在短期内,不会衰败。 我个人的建议是,如果孩子即将入学,可以入手。 如果但是孩子入学在5年后,可以缓一缓。不用着急。 另外提醒下,上一波深中学位房价格拉升过猛,目前嘉多利 金丽豪庭 柏丽花园等楼盘都有不同程度的降幅,建议先观望段时间,能捡漏是最好的。
案例3
九叔你好!我最近刚谈一个女朋友(认识一个多星期),她准备入手黄贝岭总价250万的房子,自己首付100万,很着急要买。因受她这个举动刺激,我也特别想买个房子,自己能首付150万,在福田工作稳定,还贷无压力。我这个价位能买到福田比较合适的房子吗,还是说选择偏远区的新房,另外个人偏向于住在福田 龙华。抑或是选择再等等,明年再买,现在被刺激因素居多,明年首付会增加个20 30万?还望指点迷津,谢谢!
答:这位大侠买房原因独树一帜,不是要结婚,也不为抵御通胀,而是受了刚认识一个多星期的女朋友(这能叫女朋友吗)的刺激。 不管什么原因,手里有钱,还贷无压力,决定买房就是对的,以后你会感谢这个女生的。 再说买在哪里,我的观念投住应该分离,投资不是生活的全部,也不赞成为了可能多出来的升值,就牺牲多年的通勤时间和生活便利。 首付150,总价500,不要求学位,福田和龙华都能买到自住比较舒服的两居甚至小三居,好好选一选,找不到合适的再来找我。 另外,如果可能,把这个女生发展为正式女友,娶了吧,有钱会理财做事又果断的女孩子,已经不多了。
案例4
九叔你好,我的情况是这样的,两个孩子,大的今年开始上幼儿园,小的0.5岁,在福田上班,老公自由职业,月收入一起1.5万左右。在内地九江有一套房,但是是全款买的,没有贷款记录。想买3房,但如果房子投资价值高的话,两房也可以接受。自住,如果能顺带升值那就更好了,考虑学位。首付款大概130万左右,内地房产价值100万。
答:综合考虑你的情况,假设你在深圳有首房首贷资格,首付三成,按揭七成。个人建议有三个方向,仅供参考。
买房之前先做好风险控制!记得一定要留出来一年以上的月供款作为风险备用金!
第一,将内地房子卖掉或者抵押贷款出来,如果卖掉就增加了100万资金,加上你手上现在130万,手上有230万,预留30~50万作为风险备用金,以防月供断流或家庭意外开支。
这样你手头可动用的资金约180~200万,可以考虑在福田买第二梯队学位房,60-70平左右的两房。目前福田外国语学校南校区或者石厦中学的学位房,都可以留意。总价550-600左右的房子,还是有的,仔细淘一淘。
第二,继续保留九江房子,只将九江房子抵押贷款出来50万左右作为风险备用金。手上130万可以在龙岗中心城购买三房。
龙岗中心城这边我个人比较看好的是金地龙城中央这个小区的三房。小区是次新房,89平正规的三房两厅,户型方正实用,小区园林和居住环境都不错。
而且因为2017年左右有些投资客入手了这个小区,三年下来房价横盘,有不少投资客着急脱手,价格会比较有谈判空间。
这个小区目前是龙岗中心城的洼地,89平三房挂牌价350-360左右,砍砍价应该340能入手。
缺点是目前周边配套不太完善,但是同样也是机会。
因为目前这小区周边有合正和恒大两个大项目,合正项目目前已经在动工,未来将建设一个超百万平方的大型综合体。恒大是向前村旧改,估计没那么快入市。
等这两个项目起来,周边配套完善后,金地龙城中央这个楼盘会跟着水涨船高。
配套全部完善的地方,升值空间是有限的。
金地龙城中央缺点还有就是目前学位一般,是南联小学。不过据规划,合正项目应该会配套一所九年制学校,届时本小区很大概率会重新分配到新学校。
第三,龙岗另外推荐的一个片区就是龙岗宝荷片区。
这个片区是东部快线14号线宝荷站附近。14号线你应该知道,从福田首发,终点是坪山。这条地铁是快线,从福田到坪山40分钟左右。那么从福田到宝荷估计不到半个小时。对你上下班通勤是很便捷的。14号线预计2022年通车,相信随着14号线通车,会有越来越多的人从福田搬到大运、宝荷这边来居住。
之所以不推荐大运片区,是因为目前龙岗最热片区大运片区新房已经到5.5万单价,价格虚高。
而宝荷就在大运下一站,片区仁恒峦山美地的次新房才4万多单价。峦山美地有76平的三房,因为赠送多,户型套内实用面积和金地龙城中央89的三房基本差不多。总价也基本在350左右。也符合你的预算。
缺点就是峦山美地有部分房源比较靠近高铁线,白天会有高铁噪音影响。据了解,10点半以后基本没有高铁了,不影响夜晚休息。
仁恒峦山美地的学位是宝龙学校,虽然不是龙岗最好的学校,但是教育最重要的还是家庭教育。不要太过追求一线学位,价格太高。上个一般的公办学校,再给孩子报个线上辅导班,不是更好吗?
以上只是建议,不作为你买房的决策依据。买房之前,多方面搜集信息,多去实地看楼,多比较,才能买到符合自己心意的房子。
最后,买房是一个人最大的一笔投资,一定要根据自己的需要,选择符合自己需要的房子。
没有十全十美的房子,符合自己需要,能够解决自己当前最关注的问题就是好房子。
而且,一定不要有买一套房就会住一辈子的想法。
随着时间的推移和自己家庭结构、收入水平的变化以及市场行情的变化,换房子也是自然而言的事情。
案例5
九叔你好。小孩三岁,目前一套舒适自住房,苦于学位不好,打算给孩子买个好点的学位房,网红够不到,看涨了半年,从石厦,红岭,育才,翠园东晓。期待九叔指点迷津。预算:预算500w左右兼具自住两房,2023年用小学学位,目前这套特殊房产短时间无法变现,已LH过户。
够的到的学位总结:
1、盐田沙头角片区或梅沙片区目标学校:盐外小+盐外中学—近几年表现不错,房价不贵,自住适合。but看了好多文章都是不看好盐田的。
2、 光明实验片区打新中海,学位能不能赶上有点不确定性(2022年底交房),另外新房有两年无回报月供(不能出租)。家人不是很支持我。
3、龙华新华中学片区。小学是龙二小大概率积分不够了。新华应该没问题。but不喜欢龙华的嘈杂和人多。
4、其他。感觉关内已经够不到了。看了几波关内的都失望而归。
答:你好。1、盐外没有学区溢价,自住ok,但是远离市区的氛围,投资是比较弱的;2、深实验光明初中由于全区共享,伤及整个凤凰城的投资价值;
3、新华没有学区溢价,自住ok,但龙华老城区的发展是没什么大起色的,不建议去买;4、翠园东晓其实也有小范围掐尖,预算倒确实符合你价位,石厦、育才、红岭你都买不到两房;5、23年用小学,如果不是限定要自住两房,还是有其他考虑的,具体参考内部分享。
私信提问,为您解答更多专业房产知识问答