云南城投还债路：转让18家子公司股权 土地还能做文章吗？
来源：华夏时报
原标题：云南城投还债之路：“卖子”转让18家子公司股权，原董事长卫飚黯然出局，土地还能做文章
记者 杨仕省 北京报道
连发多则公告，意义非同寻常。
4月30日晚，云南城投置业股份有限公司（下称“云南城投”）公布重大资产重组预案，拟向控股股东云南省城市建设投资集团有限公司（下称“云南省城投集团”）出售18家子公司股权，标的资产预估值约50.9亿元，应付各项债务共95.92亿元，交易价款将用于偿还债务和补充流动资金。
《华夏时报》记者注意到，即使这18家子公司股权如顺利转让，云南城投依旧难以冲抵95.92亿元的现有债务，还剩下将近一半的债务缺口。
公开数据显示，截至2019年期末，云南城投短期借款29亿元，一年内到期非流动负债171亿元，期末现金及现金等价物余额19亿元。云南城投至今还债务缠身。
如何化解如此多的债务，而今新的曙光似乎又出现了。4月30日晚，云南城投发布的另一则公告称，免去云南城投集团卫飚同志党委书记、董事长职务，任命云南国资委副主任杨敏担任云南城投集团党委书记、董事长。随着杨敏的就位，云南城投会否早日摆脱深重的债务负担并迈入健康发展之路？
出售18家子公司股权
4月30日晚间，云南城投公布重大资产出售预案公告，云南城投拟采用非公开协议转让方式，出售本次交易的标的资产。云南城投与控股股东云南城投集团及18 家标的公司4月29日就出售事宜签署了附生效条件的《股权转让协议》。《股权转让协议》显示，支付方式方面，云南城投集团向各标的公司提供借款50.9 亿元，用于各标的公司向云南城投偿还债务。 截止2019 年 12 月 31 日，各标的公司应付上市公司及其下属公司的债务共计约95.92亿元。
据悉，此次交易的标的资产为云南城投持有的 18 家子公司股权，分别为：天津银润100%股权、苍南银泰70%股权、杭州海威70%股权、平阳银泰70%股权、杭州云泰70%股权、奉化银泰19%股权、成都银城19%股权、宁波泰悦19%股权、宁波银泰70%股权、黑龙江银泰70%股权、淄博银泰70%股权、哈尔滨银旗70%股权、台州商业70%股权、台州置业70%股权、杭州西溪70%股权、云泰商管43%股权、杭州银云70%股权及北京房开90%股权。
针对上述股权交易，云南城投相关负责人解释，受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响，公司融资额明显下降，面临资金紧张的局面。新增融资额及销售回款主要用于金融机构还款，后续开发资金不足，导致2019年公司部分项目未能如期竣工结转，房地产开发业务销售收入降至38亿元，较上年同期下降49%；公司实现营业收入62.48亿元，同比下降34.52%；归属于股东的净利润-27.78亿元，同比下降665.35%。
故而，云南城投出售所持有的天津银润等 18 家子公司股权后，拟将收回的价款用于偿还债务和补充流动资金，以降低资产规模及有息负债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻经营压力，进而增强公司市场竞争力。
本报记者梳理公告注意到，此次交易有几个重要的特征，一是不涉及发行股份，不构成重组上市；二是，交易完成后存在一定程度同业竞争风险；三是，此前个别标的公司资产股权存在质押的，交易完成后“存在尚未解除的可能”。从某种意义而言，交易完成后云南城投的债务风险减少，但其控股公司的债务可能增加，这是一个新的问题。
一个例子便是，在本次交易中，标的资产股权存在质押可能无法按时交割的风险，上市公司持有的宁波银泰70%的股权、黑龙江银泰 70%的股权、淄博银泰70%的股权、哈尔滨银旗70%的股权、台州商业70%的股权、台州置业70%的股权、杭州西溪70%的股权被质押于中国银行昆明盘龙支行，以用作上市公司2017年收购上述资产时向中国银行申请并购贷款的质押物。截至本预案出具日，上市公司尚未取得中国银行昆明盘龙支行同意解除标的资产股权质押的同意函。换言之，完成此次交易，存在部分资产难以变现的可能。
土地还能做文章
除了出售股权，云南城投的人事再次出现新变化。
4月30日晚间，云南城投公告称，公司接到控股股东云南城投集团通知：免去云南城投集团卫飚同志党委书记、董事长职务，任命杨敏同志担任云南城投集团党委书记、董事长。
本报记者注意到，卫飚在退出云南城投集团董事长的会上表态说，保利集团与云南城投集团的合作还将持续，合作模式只会越来越丰富。“混改就是一个合作的名，保利试图打开西南市场开发不力的困局，而云南城投则借势摆脱高额的债务危机，彼此各有所图。”一位熟悉云南城投的投资人士告诉本报记者。
业界关注的是，卫飚尚未提及保利与云南城投集团的混改进展会否因此生变。本报此前报道提及，保利与云南城投集团混改战略合作协议签订后，云南城投集团与保利仅展开4个项目上的合作，双方混改进展却始终尚未公布。今年1月，云南省省长阮成发会见保利集团董事长徐念沙，讨论加快保利与云南城投集团的合作进程，以推动混改全面落地。
本报记者就混改的相关问题致电云南城投集团、保利两方有关人士，截止发稿时仅云南城投告知“以公告为准”，保利则尚未回应。
当然，问题的另一面则是，抛开巨大的债务，云南城投还有较为丰富的储备土地。
记者查阅云南城投2019年年报得知，在土地储备方面，截止到去年底云南城投还有近7400亩的待开发土地，但部分土地“已被纳入转让计划”。截止2019年末，公司累计持有昆明、西双版纳、大理、兰州、安康、西安、成都、海口8个城市的22个房地产开发储备项目，其中17个项目为持有的待开发项目，土地面积5550亩；另有5个土地一级整理项目土地面积1839亩，合计7389亩。
在这22个项目中，在昆明的有13个，包括昆明湖中小学地块、昆明湖国际学校地块、昆明湖中坝以南雨树村二期、昆明湖上、中坝城中坝村改造项目、茶马花街、昆明湖10-2地块、关坡片区（二期）、蔚蓝山海、山海荟、天堂岛、东方首座、小哨地块、白鱼口地块，这13个项目土地面积约3750亩。位于西双版纳的楠景新城、雨林澜山和江心岛3个项目，待开发土地面积1116亩。另外，截止到2019年末云南城投还持有42个在建及竣工的房地产项目，土地面积9190亩。
云南城投的土地储备貌似很充足，不过本报记者查询了解到，已有多个土地项目在云南城投的转让之列，比如银泰系商业的10多个项目、古滇二期、东莞华阳花园、西安融城云谷等项目，相关公司股权转让交易完成之后，云南城投所持有的土地将出现锐减。
本报此前的报道也提及，因城市规划调整，云南城投山海荟项目已有110亩土地在今年2月被政府收回，大理海东方项目900余亩土地被叫停，这2个项目让云南城投损失上千亩的土地。受债务拖累，云南城投在土地上做文章的力度也越来越大。