想购买拆迁安置房?建议先看看这篇文章!
由于被拆迁安置对象所获得的房产远远大于实际居住需求,所以通常愿意出售部分房产。同时此类房源不能贷款、不能马上过户,因此其售价往往低于市场价格。
对于预算低,贷款难的买房小白,或者希望低价入手,转手出售赚取差价的投资客来说,这的确是一种诱惑,但不要着急,先看完这篇文章,再做进一步的决定。
一、购买 拆迁安置房,可能面临哪些问题?
“风险与收益成正比”这句话用在购买拆迁房上也很合适,拆迁房与普通二手房的价差,是用高风险换来的,如果没有基本的风险识别能力和掌控能力,没有承担高风险的心理素质,那么买拆迁房可能就是在碰运气!
1、" 购买拆迁房的合同无效" 是很多拆迁户违约反悔时的常见理由之一。
关于安置房买卖,很多人认为由于违反规定,这样的合同是不受法律保护的。真的是这样吗?虽然现行政策性规定:拆迁安置房未满3年不得上市交易。但这只是政策性规定,不是法律强制性规定。
对于普通老百姓而言,“法律不允许”和“政府不允许”可能没有什么不同,认为只要有红头文件的,都不能违反,所以就存在了大量认为“拆迁房不能买卖”的误区。但其实,不能过户,不等于不能交易。
政策性规定仅仅是行政管理手段而已,本身并不能否定民事主体之间的交易效力。若想发生否定合同效力的作用,必须是“违反法律强制性规定”才行。
结论:就拆迁安置房交易而言,若违反上述政策性规定,其效果就是不能及时在房产行政管理部门进行产权登记而已,但交易合同是有效的,对交易双方都有约束力。
事实上,很多反悔的被拆迁人拒绝配合过户,主张合同无效,想把购房者扫地出门。不料最后都陆陆续续地收到法院判决书:“合同有效,继续履行!”,不仅要乖乖的配合过户,还要承担一笔不小的律师费和诉讼费。但即便如此,买方若想不因诉讼遭受损失,还是需要在购房协议中设置一些特别的条款,来转嫁诉讼成本及可能遭受的损失的。([简法二手房]服务号中有合同审查及合同定制服务)
2、 “你不是被拆迁人,所以没有资格购买安置房!”——被拆迁户反悔的常见理由之二
有些反悔的被拆迁人为了达到其不想过户的目的,不主张安置房买卖合同无效,而是认为购房人不是被拆迁人,不具有购房资格,所以合同无效。对于这一点,(2015)沪一中民二(民)终字第3212号民事判决书给出针对性回答:
也就是说:只要拆迁利益确定,想卖给谁,就卖给谁。又不是宅基地,谁说买受人必须有被拆迁资格了!
综上可知,除非特殊情况(宅基地),否则购房人可以购买拆迁安置房。若发生购房纠纷,卖方及其家属(含继承人)主张购房合同无效,则可以向法院申请强制过户。
二、 找准上家,是成功购买拆迁安置房的第一关!
一般来讲,普通商品房的登记产权人就是有权利出售房产的人,有登记公示制度来保障买方的知情权。但拆迁房没有……
1、原则上,安置房权利人是《拆迁安置协议》上所有的人
拆迁安置房交易的特殊风险之处在于:没有产权证,没有产调登记,所以很难确认真正的权利人。一般做法是,让卖家提供《拆迁补偿安置协议》,让上面载明的所有“被安置人”的签字,然后收取协议原件。(我们在案件代理工作中,发现有些买方付款后没有收取协议原件,卖方通过各种途径增加了协议中的被安置人,导致买方要求过户的诉讼请求无法得到法院支持。)
2、需要注意的是,不同时间点,权利人可能会发生变化
典型案例:老房屋拆迁时,老人还在世;为被拆迁人,几个子女也都是被安置人口;但是没多久,老人就去世了。几个子女经过协商,由大儿子购买下其中一套房屋(本案系争房),并与开发商签订了《预售合同》。
以上述案件为例,在不同的时间签约,针对的权利人应该不同:
2.1如果老人在世时购买
此时,老人是被拆迁人,共同居住并被认定为同住人的,也享有“被安置人口”的权利,所以买方需要确定这些人全部签字同意出售,购买合同才会受到法律保护。
2,2老人去世后,房屋变遗产,继承人都有权
继承这件事,就是把一个被继承人的权利义务分配到所有继承人头上,所以说所有继承人(一个也不能丢哦)共同取代老人的位置,对拆迁房屋享有处分权。
此时购买任何一套拆迁房,都需要和[所有继承人]+[所有被安置人口]签约。
2.3大儿子单独购买其中一套拆迁房
若干继承人和被安置人共同处分三套拆迁房,毕竟很不方便,因此在家庭内部协商后,会达成分割协议,也就是说:将特定的人,与特定的拆迁房建立一对一的关系。
本案中,如果不是继承人之间达成了一致意见,老大是不会与开发商单独签订《预售合同》的,所以此时,其他继承人及安置人的权利就从该套房屋上分割出去了,买方与老大之间的签约行为是合法有效的。
3、与全部权利人签约后,后续权利人内部关系变动对合同效力无影响
在购买拆迁安置房时,重中之重是看清《拆迁安置协议》中,登记的人是谁,签约时,要与所有登记人签字,否则有可能侵犯未签字人的权利;
当与拆迁安置协议中所有登记对象签字后,再有其他人主张自己权利受到侵犯,要求认定合同无效,法院将不予支持此主张。
特别提醒:拆迁房的一切风险,都来自于“没有产权证”,所以在确定产权人的时候要当心。原则上,《拆迁安置协议》上的“被安置人”都是权利人,假如被安置人内部已经对安置房做好了分配,那么可以按照开发商《认购合同》来确定房屋权利人。而且,为了避免产权人变更分配规则,款清后要收取《拆迁安置协议》及《认购合同》原件。
三、拆迁房买卖对上家的信誉要求、契约精神要求更高
1、周期可能长达3年;
2、可能一房二卖,也可能卖后再抵押;
3、涨价幅度大,诱惑大;
4、债务风险更高。
拆迁安置房交易就是人品风险集中爆发区。如果要有什么建议的话,那就是“先看人,后看房”。在此提醒各大购房者:不到万不得已,别买拆迁房。没有专家指路,没有良心中介,千万别买拆迁房!