房贷 8月25日将有大变化？
本文来源：刘晓博说楼市作者：刘晓博
8月12日，工行、农行、中行、建行、邮储银行发布公告称，将于8月25日起，将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为贷款市场报价利率（LPR）定价。
加上之前发公告的交行，六大国有银行全部到齐，都将通过“批量转换”的方式，把存量房贷计价方式转换为“LPR+浮动方式”。
对于不希望转换为“LPR+浮动方式”，希望保持固定利率的客户，可以通过银行网点、手机或者网上银行操作，变成固定利率。即便你已经被银行改为“LPR+浮动方式”之后，在今年12月31日之前，也可以改回固定利率方式。
一旦确定，在贷款到期之前就不能再做变更了。
也就是说，由于存量房贷客户数量巨大，之前自主转换的比例不算高，眼看着央行此前划定的转换截止时间（8月31日）即将到来，所以六大行推出了“你不表态，我就自动批量转换”的方式，在某种程度上“替”很多客户做了决定。
而其他商业银行，估计也会学习六大行的做法。
那么问题来了：对于仍在还房贷的客户来说，到底该怎样选择呢？
我个人的建议是：让银行带着你飞吧，自动转换为“LPR+浮动方式”，可能是最好的选择。
为什么这样说？下面我分析一下。
1、什么是LPR利率
去年10月8日之前发放的房贷，其利率都是按照央行公布的5年期贷款基准利率，上浮或者打折。而2015年10月以后，5年期（及以上）贷款基准利率一直维持在4.9%。
如果打9折，那么你的利率就是4.41%；上浮10%，就是5.39%。
市场经济国家，利率应该是市场化的，不应该存在什么存贷款基准利率。而中国金融市场正在进入深度开放期，为了适应这个时代，所以推出了LPR利率。
LPR利率由18家银行报价，央行委托“全国银行间同业拆借中心”来负责统计，每月20日报价一次，剔除1个最高价、1个最低价，然后计算平均值，对外公布。这就是LPR（贷款市场报价利率）的由来，它有两个品种，1个是1年期LPR，一个是5年期LPR。后者，就是新的房贷参考利率。
坐标变了，之前存量的房贷合同，也就需要做一次转换。
2、转换的时候怎样计算
央行宣布，存量房贷需要在今年8月31日之前完成转换。
转换的时候按照2019年12月20日公布的那次LPR利率为基准，计算出你的“新折扣”，然后每年按照“最新LPR利率”来计算出你的新房贷利率。
从上图可以看出，2019年12月20日的LPR利率（5年期）是4.80%，而不是4.90%，所以这次转换央行允许银行占大家10个基点的便宜，而且降息要到2021年1月1日才能体现，所以还占了大家1年的便宜（推迟房贷降息1年）。
下面举例说明，如何转换LPR利率。
比如你之前是基准利率上浮10%，也就是5.39%的利率。按照央行的转换方案，先计算出你的“加点”（也就是新折扣、或者上浮幅度）：
转换的基准参照——去年10月的5年期LPR是4.8%，5.39%减去4.8%，就是0.59%，或者说是“上浮59个基点”。
也就是说，当你的“重新定价日”到来的时候，你新的一年的还款利率是“最新LPR利率+0.59%”。所谓“你的重新定价日”，一般是放款日，或者新的一年的1月1日。目前看，即将启动的这次批量转换，一般默认为“放款日”。
比如你3年前申请的贷款，放款日是8月10日，那么你的重新定价日就是每年的8月10日，参照的是每年7月20日公布的那次LPR利率。
如果央行从现在开始到明年7月20日一直没有降息（维持在4.65%），那么明年你的重新定价日之后的新利率，就是“4.65%+0.59%=5.24%”。（之前利率是5.39%，一直维持到明年“重新定价”之前）
看到了吗？如果你不转换为LPR的话，今年5年期利率降息的15个基点，你就享受不到，就需要永远维持5.39%的利率。
再举一个例子。假设你享受的是8折贷款利率，实际负担的利率是3.92%，那么转换会吃亏吗？
其实不怎么吃亏，仍然是只损失10个基点。
先参照2019年12月20日的5年期LPR——4.8%，来推算出你的加点。3.92%减去4.8%，等于“-0.88%”，或者表述为“享受88个基点的优惠”。
那么如果明年央行又降息了10个基点，到你的重新定假日之前的LPR为4.55%，那么你新一年的房贷利率应该是：4.55%-0.88%=3.67%。
3、如果利率走高，我的负担会加重吗？
如果未来加息，你的房贷利率当然也会涨，因为你选择了浮动方式。
还以刚才那个利率打8折，转换之后享受88个基点优惠的客户为例。如果未来出现了严重通胀，出现持续加息，5年期LPR利率上涨为6%，那么他的实际利率就会是“6%-0.88%=5.12%”。
未来利率是持续走高，还是缓慢走低，其实比较难以判断。
上图是美国基准利率的长期走势图，可以看出过去40多年里是持续走低的。
上图是日本基准利率的长期走势图，过去数十年也是持续走低的。
上图是欧元利率走势图，也是持续走低的。
上图是中国房贷基准利率的走势图，同样是持续走低的（上图未考虑折扣因素）。
从这个角度看，只有选择浮动利率，才能享受到利率走低带来的福利。固定利率，一定享受不到。
4、两个“内循环国家”的利率走势
但话说回来，如果将来出现严重通胀，利率是可能再次飙升的。这时候，还款额岂不要大增？
是的，会大增。
上图是俄罗斯的长期利率，可以看出2014年到2015年俄罗斯利率出现了突然大幅反弹。发生了什么大事？
大事就是，俄罗斯的盟友乌克兰倒向了西方，这让俄罗斯非常难受，因为乌克兰将带走克里米亚。克里米亚半岛是当年俄罗斯送给乌克兰的礼物（1954年为庆祝乌克兰与俄罗斯结盟300周年，经赫鲁晓夫提议，苏联中央决定将克里米亚划赠给乌克兰），它是俄罗斯黑海舰队的母港所在地，是俄罗斯国家防线极其重要的一环。
俄罗斯会让黑海舰队流浪吗？当然不能。
所以俄罗斯坚决拿回了克里米亚，结果被西方世界严厉制裁，被迫进入了内循环状态，货币大幅贬值，通胀飙升、被迫加息。
上图是伊朗利率的长期走势，就更吓人，竟然一度达到22%，而且长期在高位。
但问题是，伊朗房价飙升得更厉害，德黑兰房价几乎年年翻倍，货币需要删除4个零才“有脸见人”。这时候，当初那点月供即便翻了几倍，也是微不足道的。
对于有负债的人，根本就不担心通胀，而是盼着出现严重通胀。通胀，会让债务减轻，甚至消失。
所以，我的结论是：选LPR浮动利率吧，基本可以放心。
如果你还担心，就换点美元、黄金放着，以对冲房贷风险。