「小镇百讲6」浔龙河生态艺术小镇:城郊融合型乡村振兴发展的模式
项目简介
项目位于长沙县果园镇双河村,项目总规划面积约14700亩,其中约8000亩山地、2000余亩水域、4700余亩建设用地为基础,总投资规模约140亿元。现有土地总面积11584亩,耕地1177亩、林地6645亩、水塘197亩、宅基地573亩、公共道路512亩、其它2473亩。内部有13个村民小组、472户,户籍人口1562人。
小镇内部布局有文化、教育、康养、生态及旅游五大产业, 现有产业项目促进当地农民就业增收,安置就业人口超过300人,帮助村民实现人均年增收8万元左右,带动当地集体经济发展,逐步实现乡村振兴战略中提出的“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的发展目标。小镇建设由政府主导推动、企业为主投资建设、基层组织参与决策、人民意愿充分表达,成为中国城市近郊型乡村振兴的示范案例。
01
长沙城市周边文旅资源的发展之术
1.1
小镇区位优越、环境良好,具备发展基础与底蕴
项目区位优势明显,项目位于长沙县果园镇双河村,长沙近郊、接近长沙市三环,至长沙市市区仅25分钟,至黄花国际机场20分钟车程;离长沙县城只有10分钟车程。
自然环境非常好,青山绿水,山水田园分散其中,并且还是属于典型的丘陵地带。水系发达,浔龙河、金井河、麻林河等河流交织环绕。
项目具有人文文化底蕴,所在地是国歌词作者田汉的家乡。
1.2
三期开发,产业先行梳理标杆示范作用
项目由湖南浔龙河投资控股有限公司、广东盛城投资有限公司(棕榈园林公司全资子公司)、成都仟坤投资有限公司共同开发建设,涵盖农业综合开发、生态环境治理、农副产品销售、旅游开发、基础设施建设、蔬菜种植及销售、房地产开发等业务。
项目分三期开发,一期建设花卉、果树、绿色蔬菜观光展示大棚、体验式绿色蔬菜个体租赁区、金泊湖观光式四季果园、乡村旅游及小城镇;二期进行花卉苗木基地建设、果木(杨梅)基地建设、乡村旅游、养生地产、小城镇建设等;三期花卉苗木、果木及优质水稻种植基地、杨家陇拟水库区域旅游项目及设施设备、养生地产以及小城镇开发建设等。
1.3
小镇平台思维,产业功能是发展根本
浔龙河生态艺术小镇以特色小镇的“平台思维”思考,以产业为发展驱动,引进国内顶级的产业合作资源并合作产业投资,绑定资源与小镇共同成长,确保产业的可持续盈利能力。
项目形成了“教育产业为核心、生态产业为基础、文化产业为灵魂、康养产业为配套、旅游产业为抓手”的产业格局,五个产业相互融合、互为促进、互为推动。
教育产业(核心产业)
教育产业作为核心产业,与国内优秀教育资源北京师范大学合作,以民办公助模式建立长沙附中学校;建立湖南省第一批中小学研学国防教育基地、培训教育,中组部在全国的村镇干部培训基地;作为乡村振兴、企业家培训以及工作人才培训、职业农民工培训;与世界营地协会合作,在童勋营及牧歌山等地开展营地教育。
研学教育主要由七大园区构成:国防爱国主义文化园、农耕文化园、湖湘民俗文化园、田汉戏剧文化园、生态文化园、亲子文化园、科普文化园。培训教育主要为干部培训、人才培训、企业培训三部分及一个乡村振兴培训中心。
文化产业(灵魂)
引进了北京星光集团,建田汉文化园及田汉国际戏剧小镇;和湖南日报报业集团、联合利国文化产权交易所、长沙收藏协会、湖南教育专家合作共同合作,在老百姓安置区二期当中的一条街,打造民间博物馆集群;引进湖南金鹰卡通、本地知名IP麦咭的授权,建设“麦咭启蒙岛”及“麦咭影视基地”,以亲子来吸引人气。
生态产业(基础)
引进广州棕榈股份与天津绿茵生态合作,布局生态农业产业园、生态景观乡村花园,建设约23000亩的浔龙河田园综合体、410亩的浔龙河青少年科普基地、500平米供销展厅,此外还有500平米餐厅以及24 小时智能自助零售店惠农综合服务社,成为小镇农产品展销、工业品供应以及“从田园到餐桌”的健康餐厅的直接展示平台。
康养产业(配套)
与北京泰禾集团合作,包括健康管理中心、康养酒店、检测中心、会议中心,提供体检、医疗咨询、健康筛查、慢病管理等服务,打造集养生、旅游于一体的康养生态圈。此外项目内部有房地产开发项目长沙院子。
旅游产业(抓手)
引进上海嘉兆集团,共同合作三个项目,浔龙河Honey Bay自然探索中心,即浔龙河甜甜湾自然探索中心,其中室内海洋馆和宠物乐园已经于2019年5月1号正式开园;1000亩的生态园,一期樱花园已开业;合作投资建湖南最大的水上世界,包括海洋馆、潜水俱乐部在内。
02
市场化运作模式释放土地生产要素、激发农村活力
项目由政府、村集体及公司三大运营主体负责,以企业为主体、政府引导、市场化运作的模式进行,各司其职。其中政府负责公共基础设施建设部门,村集体负责落实地区的民生工作,公司筹集浔龙河产业投资资金,全面负责生态小镇中产业的规划、策划、招商、运营、管理工作。
浔龙河生态艺术小镇盘活了乡村土地资源,农民将集体土地所有权、承包经营权和宅基地使用权进行出让、流转或置换,以土地资源支持项目建设,以土地流转及置换帮助农民增收,且能够在当地就业,收入提升。
土地改革过程中,前期经历了“土地确权”到“开展土地流转、土地增减挂钩、土地同价同权试点”过程。
土地经过确权后,可以通过土地流转及土地置换等方式,激活土地这一重要的生产要素,将其从“土地”转化为“资产”,在促进农村发展中起到关键性作用。
一,土地流转,以山、林、水、田、土为转换资源通过稻谷来补贴,获取的补贴标准,耕地600斤/亩.年、林地150斤/亩.年、水塘坡土200斤/亩.年的价格折算成现金发放;获得的流转收益为800斤/年.人,每户一分菜地及一个商户,以土地合作社股东身份享受集体企业分红,以农村新型社区社员身份享受城镇相同的社保医保;
二,土地置换,宅基地方面,将原来的宅基地置换新房,将农民建设集中安置居住区,剩余下来的宅基地增减挂钩和异地置换。短期内村民可以获得户均补偿在小镇内部购买毛坯新房。长期来农民可以用来将首层出租,获取相应的租金收入;新房也具有抵押融资的资格。
经营用地及建设用地方面,可将1万亩农业经营用地的经营权进行流转,主要用于景观农业、现代农业等经营;1200亩的村集体建设用地中,其中900亩中,200亩土地用于公共设施建设,400亩用于集中安置,300亩土地被村集体企业用于公共经营,如参与停车场、加油站等经营性项目,村民成为股东后期可以分红;另外300亩地用于增减挂钩置换暮云街道建设指标;3500亩国有出让建设用地用于开发经营。
03
小镇的“融资与运营”之术
3.1
各主体对融资权责分明,有效减少运作过程中的损耗
①公共性投资都由政府进行投资,包括水、电、路、气、网、公交车站、农贸市场、医院等
政府融资来源,一是专门用乡村振兴的专项债,解决资本投资。二是标准的PPP,跟河南省财政厅投资平台,成立母基金10亿,用母基金向地方政府,比如郑州、开封,跟其地方政府成立项目子基金,子基金各出一半,作为他的公共投资的20%的资本金,以20%的资本金再加上国开行的政策性金融。
②产业投资由专门的产业公司进行投资
产业投资资金来源,设置产业基金,通过母基金、地方政府、产业投资以1/3的资金占比作为产业投资的资金来源。30%的资本金加上农发行、建设银行,形成产业投资资本来源。
③住宅的投资引进外部的公司进行合作
房地产开发,跟开发商泰禾合作,以现金流支撑项目开发及运营,在过程中分享区域价值溢价。
3.2
专业的人做专业的事,积极引入顶级专业产业资源,小镇负责管理运营
特色小镇内部的产业运营,包括股权分红及产业运营收入。一,股权分红,主要是浔龙河生态艺术小镇与引进的产业集团进行参股合作,如与星光、嘉兆、泰禾等参股,出20%的资本金,可分享股权分红。二,产业运营收入,设立运营公司,以轻资产进行运营,分享物业收入、商业运营收入及旅游消费产生的收入。
亿翰点评
土地资源利用方面,浔龙河生态艺术小镇采用了“资本下乡+土地改革+生态供给”的新发展路径,以灵活的机制体制激发农村最重要的土地生产要素,浔龙河村从土地确权到土地置换及土地流转,到开发使用,在过程中激发广大农村的劳动力,在地创造价值。
产业资源导入方面,瞄准消费客群,满足“吃住行康学养游购娱”等方方面面的需求。“小镇平台思维”突出,产业是关键,以优势核心产业为抓手,与优势的产业资源绑定,通过产业投资在发展中“分一杯羹”,扩大获取收益的空间。