房子产权70年和40年有什么区别？差的可不是30年这么简单！

房屋的产权是永久的，但是房屋所占用的土地是有使用年限的。

有个朋友问：“我想买房子，但是看到有70年产权和40年产权的，这有什么不一样的吗？”

那么，今天就来捋一捋为什么会有不同产权的房子。

01房屋产权和土地使用性质

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久属于个人财产，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，而土地使用权属于国家和集体所有，在出让时根据开发类型，分为不同的使用年限。

70年为普通民用住宅土地，50年为工业建筑用地和综合类用地，40年为商用建筑用地（根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定），土地使用权出让的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。

02产权年限划分

40年产权的房子，其土地使用年限为40年。70年产权的房子，其土地使用年限为70年。

我们拥有房屋永久的居住权，但房屋的土地使用年限是有限的，土地使用年限从开发商拿地之日开始算起。

03落户及入学政策

很多购房者在一个城市买房，肯定想着安家落户，为后期的生活便利提供保障。

正常情况下，只有购买70年产权的住宅和居住用地的酒店式公寓才符合落户标准，并且划分学区。

其它类型或者产权年限不达标的房屋一般不允许申请学位，无法实现落户、上学、划分学区的目的。

（当然也有一些例外，商务公寓也可以申请学位，比如深圳罗湖区、福田区和南山区的项目在一定程度上放宽了公寓积分的准入限制，允许商务公寓申请学位，但与住宅楼相比，在积分方面处于劣势。）

04公摊面积

40年商业用地、50年工业用地和综合用地的规划设计标准远远高于70年普通住宅用地的规划设计标准。这是因为商业建筑的门厅较高，楼梯、出入处按规定要多设置，公摊面积也随着标准的提高而增加。

05生活成本

70年产权普通住宅的水电、煤气、供暖等费用按照民用标准收取，价格相对较低。

而40年或50年产权住宅在使用水电等费用时均按商业标准收取缴纳，是普通民用的两倍左右，不仅价格昂贵，且大多数公寓不通燃气。

06契税缴纳

70年产权的住宅在购买时除了缴纳基本的房款之外，还有各种税费，包括初次购买时的契税。契税缴纳时有一定的优惠，根据现实情况优惠1%-3%不等。

（以上海为例，90平及以下住房，首套房契税按总房款的1%缴纳，非首套按3%缴纳；90平以上的，首套房契税按1.5%缴纳，非首套，按3%缴纳。再如，长沙规定，首套和二套房产小于或等于90平的，均按总房款的1%缴纳契税；大于90平，首套按1.5%，二套按2%。湖州首套房小于90平的按1%，大于90平小于144平的按1.5%，大于144平的按3%缴纳。）

40年或50年产权住宅在购买时没有契税优惠，必须缴纳3%全额税费。

07贷款条件

购买住宅性质的40年或50年产权的房子一般不能申请公积金贷款，只能使用商业贷款，银行贷款的首付须为总价五成或六成，商业贷款年限为10年，贷款利率通常会比较高。虽然总价低，但首付压力和月供压力会比较大。

70年产权的住宅可以采用商业贷款、组合贷款或公积金贷款，享受首套住宅首付30%，最长贷款年限30年的便利。

08房产套数认定方面不同

在限购限贷的大背景下，一般40年产权的公寓不计入套数。比如，个人名下只有一套40年产权的房子，再次买70年产权的房子，可以认定为购买首套房。

但如果有贷款记录，在一些城市，首付比例会提高，具体看城市规定。70年产权的房子，通常情况下会计入家庭住房套数内。

09土地使用年限到期

（1）延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。

（2）根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的。对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。

不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。

根据我国《物权法》中的相关规定：“住房建设用地使用期届满的，自动续期”。至于如何自动续期，目前最新规定是采用“两不一正常”过渡性办法（即：不需要提出续期申请、不需要收取费用、正常办理交易和登记手续）。

也就是说房屋即使到期了也还是你的，不用担心到期会被回收或者会缴纳很高昂的费用。

根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。

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