联合办公的“半轻模式”是什么？以创富港为例详细分析

联合办公，究竟用轻资产运营还是重资产运营的模式?近年来这个话题逐渐被热议。但其实，轻重模式之辩一直都存在。联办的轻资产运营，通俗易懂地说，就是自己不做房东，只提供运营、管理服务，优点是投入成本很少，能够快速占领市场。对于企业而言，似乎是个不错的发展策略。如今的联办行业用“轻”还是用“重”，大家各执一词。我们却发现，有一家公司从“轻”与“重”中，开辟出了一条另类的道路。

(以下内容来源于创富港副总裁陈秀春的采访)

一、揭露创富港另类“半轻模式”背后的秘密

就联合办公行业而言，比较重的模式，相对于上文提到过的轻模式，就是自行购买物业，自行投入装修以及自行运营。

在大家对轻重模式的激烈争论时，创富港却提出：我们主要的模式介于这两者之间，是“半轻”模式——创富港租赁物业，自己设计装修，并且用自己的团队运营。

据了解，创富港选择半轻的资产运营模式原因主要是：他们认为，半轻资产运营模式目前能够做到使单位面积投入产出利益最大化。

轻重模式到底哪个比较好?

其实这并不是绝对的，一方面要看哪种模式会使收益和价值最大化，另一方面也受限于企业自身的资金能力和运营能力。

理论上来讲，重资产运营模式可以使收益最大化，因为可以获得两份收益，一份是运营产生的收益，另一份是物业增值所带来的价值。

但还有个非常关键的问题，重资产模式下的企业必须要有运转巨额资金的能力，还需要考虑到物业未来的升值空间是否足够大?

租售比能高过银行贷款利率还好，但如果租售比过低，连运营产生的增值收益都无法对冲资金利息，就需要不断的长期的消耗资金。那么重资产模式对于这样的公司来说，就不是一个合适的模式了。

让我们再来分析一下轻资产运营模式。

自行运营的企业需要有超水平的运营能力，能够带来超过常规租金的增值回报。

综合上文分析，结论是：联办企业需要选择适合自己的模式，且必须明白运营的全链条过程，才能够持续不断地产生最大化的单位面积收益。每个企业的经营活动都有一个闭环、一个链条，只有将每个链条的关键节点做到位了，才能获得比较满意的结果。如果企业的关键环节还没做好，最好不要轻易的去改变自己擅长的模式。

2005年，创富港开始自主探索联合办公，直至2008年才正式成立创富港品牌。这期间的主要股权融资只有一次——2011年红杉资本投资约2000万，后来创富港一直依靠自身运营产生的现金流不断发展，每年能实现30%左右的稳定增长。

创富港走过的这12年，一直都奉行“稳中求快，以稳为先”的发展原则。但创富港也透露，在有条件的时候，他们也不排斥用重资产模式收购一些物业运营，前提是它必须能带来足够的回报率。

目前很多联办企业考虑“由重转轻”其实是出于被动的选择，由于运营不够精细化，不能产生足够多利润，经营上出了问题，想找寻解决方案，才考虑“由重转轻”。但其实，经营上的问题还得回到经营的本质上来，光靠转型是行不通的。

2、创富港的四大经营之道

关于创富港的经营之道，有最重要的四点：

第一点是扩张速度与企业规模的关系。每一个企业家都非常重视企业的发展速度、规模以及利润。许多创业者在商业模式基本明确以后，都希望自己的企业能够快速成长，扩大规模。

速度、规模和利润固然重要，却不是经营的根本。经营企业最重要的一点就是存活，只要活着的时间够长，规模和利润都有机会实现。

创富港一路走来指导经营的方针无论怎么变，都始终把“稳中求快，以稳为先”放在第一位。在任何情况下，扩张一定要为生存让步，规模也一定要为利润让步。

“稳中求快，以稳为先”在创富港的实际经营过程中的具体体现是怎样的?

当创富港的运营团队想要扩张时，一旦这个团队的平均日出租率低于90%，创富港就会终止这个团队继续开店。如果整个集团的出租率低于90%，同样也会停止扩张。如果某个团队的出租率，在一定的时间段内一直无法达到90%，创富港就会压缩该管理层的管控范围，一直压缩到他能够做好为止，调整到适合他的管控规模和范围，这是创富港控制扩张速度的”秘方”。

第二点是经营企业的本质。创富港认为，高效率、低成本是一切经营活动的本质，只要能够持续保持足够高的效率，足够低的成本，就能不断创造奇迹。甚至有时还能改变行业，进而形成新的业态。

20年前的百货商场，10年前的大型商超，例如国美、苏宁、沃尔玛，到后来的淘宝、天猫、京东电商平台，这些产业和行业的变化，都是在一次次高效率、低成本的迭代下进行的。

所以，经营企业首先需要大方向正确，然后就需要在经营活动的每一个关键环节提高效率。 空间运营的核心是5个环节：选址、设计、装修、新店的营销、老店的维持。创富港只要求在每一个关键环节，尽可能的做到：比行业伙伴提升10%的效率，或者降低10%的成本，而且持续不断的去追求这10%。慢慢做到了，核心竞争力就建立了。

所以创富港提倡员工们要做到：在每一件小事和每一个细节上，取得比别人高一点点的效率，同时他们也喜欢那些看似进步不大，但是却绝不后退的员工。

创富港从不要求一步登天，却追求持续进步，经过时间的积累，差距会不断的拉开，直至天壤之别。

第三点，聚焦。每个企业家都必须清醒地意识到：我们能做的永远十分有限。

创富港花了10几年时间只做一个产品——解决2~3个人的办公需求，甚至5个人以上的办公需求。创富港把这10年叫做创富港的1.0模式，等未来把这个产品做到完美，市场上不再有任何竞争之后，他们才会开始2.0模式的探索。

创富港的2.0模式就是解决30个人以内的办公需求，同样值得创富港打磨10年甚至更长的时间。

从表面上看，创富港2.0模式较1.0模式，只是把办公空间放大了10倍，容纳人数从3个人变成了容纳30个人，从本质上来看，出现的问题是几何级的倍增的。

团队营销的基因会发生变化，薪酬的激励会发生变化，团队的管理会发生变化，资源的划分、渠道销售，甚至目标客户群体也都在变化，客户的使用习惯也在变化，甚至市场上的楼宇资源、设计理念、装修成本等等很多维度的问题都需要考虑到。

如果这些问题不用实践验证改进，就不可能把产品分析透彻。在没有做好2.0模式之前，创富港永远不会急于开启3.0模式，尽管他们还设想了4.0模式：创富港希望将来有一天能成为像华为一样，有着千亿万亿市值的企业。

在实际经营活动的过程中，把握好当下是最重要的。在没有把当前的事项做到极致之前，就不要轻易尝试新的东西。

企业在经营的过程中总是会遇到各种各样的问题，但在大多数情况下，我们往往会忽略内因，把问题归咎于外因。这就好比：你想要学游泳，本质上并不是换一个游泳池就能学会的，要学游泳，最重要的是锻炼自己的本领。

第四点，创新。创富港在2019年进一步提出“科技赋能创业服务”的发展宗旨，围绕品质空间、专业服务和互助社群三大领域，用科技进一步提升企业运营效率，解决创业者创业中遇到的各种问题。

截至目前，创富港累计取得软著53项，国内外专利8项，其中有几十项都用于配合办公的管理、运营、服务及财务。

创富港自主研发应用了多层次的信息技术平台和智能化系统，包括 BCMS 商务中心综合办公平台、BITS2.0商务智能电话系统、方圆间 APP 、小碟云财税平台等。

目前创富港的主营业务是品质空间，核心是为客户提供高性价比的办公空间。办公室、会议室、开放办公位、办公公寓等，都可以用微信小程序或方圆间APP在线预订与结算，方便快捷，提升效率。

专业服务方面，创富港打造了方圆间APP，为入驻的企业提供统一的OA系统，实现真正的自助化办公服务。例如：BITS2.0商务智能电话系统可实现秘书接电人工与科技的结合、小碟云财税平台可使记账报税更为便捷高效，创富港提供的各项服务皆渗透了科技赋能的理念。

互助社群方面，创富港的客户群体主要是初创业者，面对这群特殊的客户群体，创富港成立了创享邦互助社群，沟通交流、需求发布，包括资源搜寻都在线上，扩展创业者的人脉资源，这些努力最终会让创富港越来越区别于传统意义上的联合办公行业。

今年各行各业都受疫情影响，备受冲击，联办行业也遭遇了一场寒冬。但这恰恰是创富港创业以来遇到的最好时机，时局越是困难，越是考验一个企业精细化运营的能力，这时的市场上也往往会空出更多优质资源。

疫情期间，创富港已经陆续在全国签了十几个新盘，这些项目都非常优秀，不是在以往能轻易获得的资源。创富港疫情时还给在租企业减租总额约为1500万，他们换揣着强烈的社会责任，力所能及给予对客户的感恩回馈。

未来的十年，创富港会继续引领行业发展，相信他们日后终将会成为中国共享办公品牌领域里的优秀品牌。