福州仓山区城南板块分析总结
最近写了5篇关于三叉街和白湖亭周边的新盘分析,这次对城南三叉街以及南二环区域写一个总结。其实在早前写过三叉街板块的未来走势分析,那时候就感觉未来是巨大的土地粮仓。对于目前楼盘的去化情况来看,整个区域的销售情况也是举步维艰。
板块距离
以东街口做市中心,三叉街距离5.6公里,南二环距离8公里。其实一直以来福州的二环都是比较热议的焦点。从近几年崛起的东二环,到现在火热开发的南二环。但是本来看来如果单从距离来看,福州的二环距离市中心的差距是有很大分歧的。之前写过《福州二环三环真的是房价的分界线吗》分析了福州的二环三环并不像其他城市那样是规整的图形,这也导致了距离最远的南二环一直房价较低,给人郊区的感觉。所以如果从距离来看南二环的对比其他二环是较差的。
板块交通
说到交通,不得不提地铁,作为目前很多楼盘的重点,都会提及跟地铁的距离,如果周边没有地铁规划,都觉得以后出现很不方便。城南板块,目前已经开通了一号线,6号,4号,5号线都在周边一圈经过。同时规划的福州至长乐机场城际铁路也经过这个区域。所以如果单论交通来说,在未来是最好的交通枢纽。
板块商圈
下面截图是搜索商场的结果,从图中可以很明显福州几大商圈:东二环泰禾,东街口大洋东百,台江万宝,浦上万达爱琴海等。唯独在城南板块看不到大型商圈出现。这是板块目前较大的遗憾。不过最近板块在商圈也基本已经得到解决,白湖亭万达在建,后面的中骏世界城等基本解决了板块的商圈缺失。所以从商圈来看,其实只要不是太郊区,政府也会考虑到周边配套发展等 。目前来看未来板块商圈可以得到解决,至于人流的情况如何,那就看到时候周边的引流情况了。
板块雷点
提到城南,不得不提的义序机场,作为历史遗留的军用机场,一直对周边的楼盘做了限高要求,加上偶尔的飞机噪音影响,是整个板块开发的一大阻碍。政府也一直想搬迁机场,可惜不受政府管控,也束手无策。虽然目前拿机场是没办法,也给发展和居住带来了很大影响,不过机场也给周边的新盘带来一个好处,低楼层,低容积率,至少在现在高层遍地的新盘,城南的新盘很多都保持了限高,让以后的居住性得到了更好的保障。
板块价格
提到房子说再多都比不上价格低来的给力,这次分析的5个新盘,三叉街均价33000左右,南二环29000带装修。价格着实不低,而且很多还是带有安置房的配比。虽然未来区域的规划是不错,但是目前的价格总体来看性价比一般。位于台江区的排尾带装修35000,位于隔壁的江南CBD均价25000,都比板块目前的均价有较大优势,也导致了目前的去化都很一般。
新盘归纳
最近分析的五个新盘,总体来说都有一些让人不满意的点。
三叉街三雄:滨海首府:开发商会喷水枪,福晟云樾东升:开发商被人收购,融侨则徐道壹号:开发商近年品牌口碑日渐坠落。
南二环两兄弟:周边目前待开发区域较多,带装修出售,可惜现在的人都不相信装修的质量。
购买建议
其实不想给大家购买建议,毕竟每个人心里都有一杆秤,可能我觉得我对安置房难以接受,有的人对楼盘户型要求很高,有的对周边配套要求很高。但是还是蛮说一下个人建议(仅供参考):如果你能接受均价33000,你可以多去市区看看,可选择的楼盘很多,如果非常喜欢三叉街或者生活在这边,建议选择安置房较少,社区规划较好的楼盘。如果均价在29000左右的,建议多去其他二手房市场看看,如果一定要新房,非在南二环购买,建议等后续纯商品地块上市,看看价格再说。目前南二环两个楼盘备案的性价比都很低。如果要在这边买房投资,建议还是算了,从涨幅来说不会太大,假如33000涨到50000,涨幅50%。但是你有多大信心能在几年涨到5w?
个人总结
其实板块整体的发展是不错的,定位交通枢纽,未来周边配套也在完善,但是价格也已经水涨船高了。随着周边土拍力度的加大,后续几年楼盘的供应量将非常可怕。目前福州的土地粮仓五四北,可稍微借鉴参考。未来如果楼市还是跟目前一样的平稳走势,板块的去化将非常难看,到时候是否有开发商被迫降价打折,那就拭目以待。
题外话:近期三叉街和白湖亭周边新盘分析告一段落,目前看到新盘较多的区域:江南CBD和五四北区域,后续会重点在这两边。