聂梅生：理性的行业远见者

编者按：从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放地产40人】提名人物是全联房地产商会创会会长聂梅生。

出品人/贺寅宇 策划/陈海保 统筹/潘宇凌 采访/王敬宾 撰文/林振兴 摄像/刘西常 编辑/曹冉京

聂梅生穿着藏蓝色休闲衫出现在镜头前，这是她出席博鳌论坛时穿过的一件会服。接受乐居财经专访的前一天，她刚从海南飞回北京。

她看上去精神矍铄，思路清晰，走路也像年轻人般敏捷。聂梅生的养生之道便是每天清晨带着清朋华友会所里的老人练瑜伽。这套瑜伽由她亲自编排，已经坚持练了四年。

退而不休是她的另一个养生秘诀。到2022年，她将工作满60年，远超一般人的工作年头。“我经常在这里开工作会议。”聂梅生告诉我们，身边的同学很多都已退休安享晚年，她却依然坚守在养老事业一线。

早在2009年，聂梅生就敏锐地意识到养老产业前景广阔。2012年从全联房地产商会退任会长后，她便开始专注于养老事业。两年后，她主导的首个轻资产养老项目“清朋华友学子园”落地于京西北的金手杖。聂梅生把家搬到了这儿，一住就是四年。

她把清朋华友当成“孵化器”，开始“孵化”她的轻资产养老项目——清朋华友1.0版。四年时间，清朋华友1.0版完成了它的使命：“摸清机构养老模式，成功探路文化养老，尝试旅居候鸟，设立养老产业投资基金。”

目前，聂梅生正在推广清朋华友2.0版，它与1.0的最大区别，就是植入了智慧养老，包括AI系统和生命科学等元素。

退而不休的生活很充实。“八个月在北京，四个月在外地”，这是聂梅生的“退休”后的生活常态，每年她都会环球一周。工作之余，聂梅生会和老朋友们在清朋华友会所学油画、练舞蹈、练走秀，这也是文化养老的内容。

会所内有一面画墙，上面摆放着二十余幅各类作品，她指着画墙说，“这都是我画的。”

学生时代的聂梅生，是一个“学霸”。高考时获得辽宁省文科状元，她的作文接近满分。但她偏偏以优异的理科成绩，考进了清华大学土木工程系。

聂梅生的职业生涯大概可分为三段。第一段，主要是在科技设计领域。她毕业后先后入职于中国建筑科学研究院、中国市政工程西南设计院。

80年代，赴美做了两年访问学者后，聂梅生走进了住建部科学技术司。对当官没兴趣的她，却在命运的安排下当了十年不大不小的官。自此，她与房地产结下了25年的不解之缘。

她的人生追求在于，在自己感兴趣的领域，做成功一件又一件事情。选择决定命运，聂梅生选择了会长。2001年，离开住建部后，转身组建了全联房地产商会，她也由此走向职业生涯的第二阶段——地产“谏言者”之路。

在担任会长逾十年间，每临重要政策关口，她总是代表商会直言不讳，谏言高层。这个行业组织也因此以敢于说话而声名鹊起。

凭借扎实的知识储备、敏锐的嗅觉，聂梅生带领商会做了一系列很前沿的探索，如REITs、精瑞地产基金、REICO工作室、绿色建筑、养老地产等等，这些关键词也串联起聂梅生在商会期间的“政绩”。

周围人形容聂梅生“思维超前”，养老、REITs和投资美国长租公寓以及她正在探索的智慧养老，都是超前一步付诸行动。这让人联想到清华大学的校训——行胜于言，她就是最好的践行者。

即便是退任商会会长后，聂梅生依旧经常出现在各大房地产论坛的讲台上，保持着她对行业发展和市场走势的冷静思考和超前判断。“超前理性研判房地产”，是聂梅生的一个重要标签。

在今年的博鳌房地产论坛上，聂梅生针对租售并举提出了自己的独到见解。专访中，她进一步抛出她的思考。她认为，租售并举发展的难点，是租金回报率过低，只有1%到2%。但是不能靠提高长租公租金来提升回报率，只有通过资金和土地成本的双降，来提高回报率。然后，基金、机构才会进来，形成良性循环。

超前思维源自于一颗年轻的好奇心。70多岁的聂梅生，对AI、智能机器人、生命科学等在内的很多新潮事物都兴趣盎然。在会所内，聂梅生还经常像个孩子一样，跟她的智能机器人“维拉”斗斗嘴。

每次演讲的PPT，不管是切入画面还是中英文翻译，她从来都是亲力亲为。聂梅生轻松地说，“我用手机上的keynote就完成了。”

以下是乐居财经王敬宾与聂梅生女士的对话精选：

“智慧养老是未来的大方向”

乐居财经：您的养老事业现在进展得怎么样？

聂梅生：我大概从2009年开始介入到养老产业，真正启动是从2014年。我们没有做重资产，是以轻资产植入方式做起来的，到现在刚好是4年。这个项目做完了以后，形成了一个清朋华友1.0版。

乐居财经：现在做的清朋华友2.0，与1.0相比有什么区别？

聂梅生：通过清朋华友1.0版，我们做了四件事。第一，摸清了机构养老。第二，做了一个文化养老。养老其实是不能够越养越老，而是应该越养越年轻才对，让他能够形成逆生长。这里面精神层面的东西比医疗层面的更重要。所以医养结合当中，养的这部分、心理健康很重要。第三，近两年做了候鸟旅居，对于刺激旅游业的发展和满足老年人的需求很有帮助，而且这里融进了一些金融产品，真正可以拉动经济、消费金融。第四，做成了清朋华友投资基金，而且投了不少大健康和养老项目。现在管理规模也到了几十个亿了。

现在2.0我们已经策划完了，正在全国各地推广，包括海南、上海、深圳、河北、四川、重庆等地。区别就是2.0版植进去了智慧养老，因为现在整个的AI系统发展很快，我们也投了机器人。智慧养老这部分肯定是2.0的一个重头戏，也是我们国家产业发展的一个大方向，包括智慧管理、提升老年人智慧，也有和医学、护理相关的部分。

租售并举，“双零模式”是关键

乐居财经：中国的REITs喊了好多年，这次借着长租公寓类REITs火了一把，您觉得真正的REITs还远吗？

聂梅生：我觉得快了。2003年，全联房地产商会最早提出在中国做REITs，但是那个时候房地产高歌猛进，没人理会这个事。经过15年，到今年才有类REITs出来。现在提出来租购并举以后，REITs才有可能成为国家政策。

乐居财经：怎样才能实现租售并举？

聂梅生：我今年在博鳌论坛主要讲租购并举，当大机构进来后，这个事才能够产生一种成熟效应。比如说养老，我觉得基本上大机构已经进来了，有什么好处？钱便宜了，否则的话融资如果是像开发贷、个贷那么贵，那就把房地产的故事又复制到养老了，原来的房奴现在变成养老奴了，又扛了那么高的房价，这是不可能的。

所以在一开始我就说这个事得预先顶层设计。

这个点就是“双零模式”，就是地价趋于近于零，融资成本降趋近于零。因为农村集体建设用地的成本就是趋于零，另外一个是融资成本必须得下来，融资成本怎么下来？只有社保、保险或者开发银行的钱进来才可以，所以土地成本要降，融资成本要降，双降才能促进中国的长租公寓的发展。

这也是这次我在博鳌论坛讲的，租售并举发展的难点，是现在的租金回报率很低，只有1%到2%。但是不能靠提高长租公寓的租金，因为租金已经很高了。只有双降以后，才能提高我们的租金回报率。

这次去美国考察长租公寓给我很大的启发，这个产业链是怎么形成的？最后我们做的10亿美元的长租公寓为什么能以REITs退出？他的租金回报率挺高的，长租公寓的租金回报率大概到6%到8%，养老公寓在10%以上，养老公寓最高，养老公寓是长租公寓的一种，其次就是产业地产，像仓储这一类的长租的回报率比养老公寓低一点，再下来才是apartment（公寓），住宅类的长租公寓。

“房地产税应该收，但不能重复征收”

乐居财经：最近房地产税又炒了一轮，您觉得房地产税今年有戏吗？

聂梅生：我觉得有戏，其实房地产税应该收的。不收的话，持有的成本太低，那他就可以炒房。持有成本太低，对整个的租售并举也不利。所以我认为，房地产税早晚得收。

现在的问题是，当大家尤其是年轻人买房时，房价当中土地成本已经很高了，而且是分摊在房价里了，但并不持有土地，这是一个悖论。不像我们这批人是受益者，因为我们当时享受了房改。但是后来商品房就不是这样了，这中间有一个裂缝。（即便收税）是不是应该适当的抵扣和减免，不然这个事变成我们整个房地产25年当中的一个不公平，这些问题我觉得慢慢的都能解决。

“压力大也不能做缩头乌龟”

乐居财经：作为理性的发声者，商会往往很难平衡政府、企业和消费者三端的利益或诉求。

聂梅生：会的，我一直在讲，这三端最后的目的是一致的，不是矛盾的。否则的话现在你去引导开发商跟政府打架，这个肯定不是个办法。最好还是要形成一个和谐共融的局面。所以尽管我们会发表比较尖锐的意见，但是我们从来没有挑动这几方形成社会问题。

乐居财经：当时肯定很有压力吧？

聂梅生：压力相当大。我说这个压力大没有关系，因为你协会本身就是处在这个位置上，你可以做缩头乌龟，那你这个商会的公信力就会越来越下降。我经常说，美国房地产的几个协会，那公信力是非常大的，比如NAR（美国房地产经纪人协会），专门就是讲租金和卖房子，那个协会的窗户就对着白宫，总统早上起来一推窗户就看见他们：房价怎么样了？

乐居财经：请说出三个改革40年来房地产最有代表性的人物及简短理由。

聂梅生：王石，你先别说他个人怎么样，30年当中，起码万科领跑了25年。还有任志强，感觉还得有这个人来说这个话。孙宏斌，在整个房地产发展过程中，老有他的影子，而且老是一个非常亮的点。这30年当中，这三个人是绕不开的，王石、任志强、孙宏斌。