大败局｜爱屋吉屋会是互联网“天量融资惨案”制造者吗？
又是一篇一万字的长文，感谢你的耐心阅读。
相国良，曾工作于百度、新浪、乐居、安居客等知名互联网公司并担任高级管理职位。曾参与创立房地产O2O创新平台购房网，O2O大健康平台宜生到家等。个人联系方式自行百度哦，欢迎交流讨论。
房产互联网创新大败局 系列文章由相国良主笔出品。系列专题盘点整个房地产互联网十年来的创业创新历程，总结得失，揭秘真相，寻找方向。尊敬每一个故事，致敬每一位创新创业者！
本文作者：相國良
全文共约 10000 字，阅读需要 25 分钟
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在移动互联这个时代，对于创业公司而言，快未必活，但是慢一定会死！现在轮到了互联网颠覆房地产行业的时候了。我们是用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种。——爱屋吉屋联合创始人 邓薇
为什么爱屋吉屋创立不到18个月，估值即超过60亿人民币，融资金额达3.5亿美金，成为史上估值增长和间隔最短融资金额冠军？为什么爱屋创始人言毕颠覆掉的传统中介代表“链家地产”反倒成为行业巨无霸，三年时间估值增长十倍已超400亿人民币？
我们将这些疑惑整理成了8个问题，用近三个月时间采访了业内数位资深人士，希望能将过去三年行业曾经的这场巨变，真实的还原出来。希望能帮助更多人看到互联网时代，创业者应该敬畏传统行业，用升级产业而不是颠覆者的心态参与其中。
我们不同意邓薇开篇所说“快未必活、但是慢一定会死”，在很多传统的领域，真正能理解“慢即是快”的才是真正的企业家！
疑问一：
爱屋吉屋是行业改造者还是套利者？
在中国，二手房中介还是重资产、劳动密集型、效率低、利润薄的一个传统行业。2014年之前，当时国内效率最高，员工管理最规范的“链家地产”创立十三年也只还是一家在北京经营业绩突出，外埠扩张均亏损受阻的一个区域性企业。彼时链家2、3亿的年利润对应这个行业的PE算法也不过只有30-40亿的估值。
爱屋吉屋由黎勇劲、邓薇、吴铮三位连续创业者在2014年3月发起，黎勇劲曾任土豆网COO及CFO，邓薇为土豆网前高级副总裁，吴铮为土豆网前无线端副总裁。
为什么三位做视频网站的创始人，会把目光瞄准二手房呢？按邓薇公开的说法“我们卖了大黄蜂，那就再做一个，衣食住行看一看，就剩下一个住了嘛。”
黎勇劲、邓薇创立爱屋吉屋前的一个项目是打车软件 “大黄蜂”，2013年11月大黄蜂出售给快的，创始团队退出。据小道消息称，晨兴资本做为唯一的投资机构在大黄蜂的项目中，获得了10倍回报。
巧合的是，晨兴资本刘芹正好在数月前投资了另外一家也想改造房产中介的SaaS公司，了解到中国即将进入10万亿级的存量房时代和这家公司的规划后，晨兴内部甚至以投中下一个10 billion dollars的公司而非常开心。
恰逢此时，大黄蜂卖掉后的团队也在寻找新的机会，刘芹的建议和深度参与让一群门外汉在调研后得出这是一个刀耕火种的行业的结论，信心爆棚！于是，一个B2C模式的互联网中介商业计划完成了天使轮，晨兴资本也是唯一从A轮到E轮均参与的投资机构。
据爱屋吉屋某前10号离职高管称，“爱屋内部都知道真正的老板其实是刘芹，他和创始人黎勇劲股份应该不相上下”。如此豪华的创业团队+深谙资本运作的投资大咖倾情参与，其后10多个月的“亮丽”表现就不足为怪了。
既然一家言必称“干掉链家，颠覆整个中介行业”的公司，18个月估值即超过10亿美金的独角兽企业，爱屋吉屋CEO黎勇劲从未在公开的场合露面，所有涉及到爱屋吉屋的PR都是联合创始人邓薇对外发声。
细心观察这家公司的创立过程，我们会发现，这不是一家为了改造行业而创立的企业，这家公司没有为任何一个环节创造增值的能力，采用的不过是高薪高提成挖来经纪人、低佣金亏损补贴购房者所谓“O2O创新模式”，这种操作手法和模式和他们在打车软件竞争中的深信不疑的烧钱买客户，疯狂融资做数据，和黎勇劲、邓薇前面N家创办的公司都快速卖掉的资本运作逻辑一脉相承。
正如邓薇接受i黑马专访时说到：“在打车大战中，她参与创办的大黄蜂首先发起补贴，这是用“鱼饵”改变用户习惯的实验。时间和钱可以互换……这种感觉真的是拿好多钱好多人来做实验，所以我们投资人真好。”
做为爱屋最重要的投资人，晨兴资本创始合伙人刘芹在2016年4月接受新浪科技采访中却说到：“O2O热潮里，晨兴没有介入到高补贴特征的O2O项目投资中，即使找到了其中很优秀的项目。过去两年资本市场太热，很多公司都非常的着急，大家都拼命烧钱。当整个行业进入到这种状况的时候，我们不可能完全不受影响，但是我们过去两年，对这种特别烧钱的事即便找到特别强的团队，我们还是忍住了没有投资。”
邓薇真没有把补贴模式用于和传统中介的交战，而真的 “用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种？”还是投资大咖刘芹和后续的VC都没看明白，曾任集富亚洲董事并于2006年促成该机构对土豆的第二轮投资，后担任土豆COO及CFO的黎勇劲先生的“数字游戏”？
疑问二：
一年半完成5轮融资，数据强还是故事好？
爱屋吉屋2014年3月创立，8月选择相对简单的租房业务试水补贴模式。9月“租客免佣金的广告”密集发布后大博眼球，也确实在短短几个月把租房成交率做到了行业前几名。
但这只是在一个传统中介不重视也不赚钱的边缘业务，集中了数千人和高额成本，以亏损方式让爱屋团队树立了做为“门外汉也能饭否”的信心。于是这群互联网人豪气冲天、破门而入，2015年春节后即在上海和北京开展上线二手房业务，5月进入广州、深圳，7月进入天津和杭州，8月进入武汉和成都，9月进入南京和重庆。连模式都未验证完成就Copy滴滴烧钱圈地的模式，明显借鉴大黄蜂的失败经验，幻想通过烧VC的钱尽快确立行业领先地位。
VC为什么纷纷中招呢？因为爱屋吉屋交出的“数据”确实“牛逼”。
我们首先来盘点盘点爱屋华丽的数据：
2015一年，爱屋吉屋在上海和北京两地网签交易数据显示总成交17893套，套均总价接近180万。其他8个城市的交易量寥寥可数，预估全年总成交略高于2万套，GMV约为400亿人民币。
一年时间即达到与成立十三年的链家地产2014年1200亿GMV的25%，而 2014年在纳斯达克上市聚美优品GMV也不过30亿人民币。如此亮丽数据，让曾经对二手房行业嗤之以鼻的风投看到了一个巨大的颠覆模式的潜力，也让还没搞明白背后逻辑的知名机构纷纷砸钱，据某轮跟投者称“找了好多关系才抢投到1500万的份额。”成立18个月估值过10亿美金史上最快独角兽就此诞生。
然而，数据背后的逻辑却是：爱屋吉屋从2014年不到3000员工，2015年快速达到13000名，而如此庞大的队伍完成的400亿GMV看似华丽，却不过是每人只需在上海北京两地卖掉单套均价200万的房子两万套，实现了上半年卖一套下半年卖一套的最低水平目标。远非爱屋对VC宣称的他们的效率高于同行数倍。
如此效率，何以维持高薪酬低佣金、高投入低回报的商业模式，并依靠该模式可以横扫包括链家在内的所有传统中介？
按爱屋1%的收佣标准，400亿GMV带来的收入约4亿人民币，发放提成不低于2亿，2015年总人工成本不低于8亿人民币，加上2个亿的广告投放和约1个亿的平台成本，总支出约11亿人民币，当年净亏损不低于8亿，等于亏损8亿成交2万笔，每笔成交补贴4万元，滴滴补贴能构建全新的商业模式，是因为所针对的低客单价领域和高频消费人群。
而爱屋吉屋8个亿的补贴只完成了在高客单价领域低频消费人群2万人的获取。很难想象这两万人短期会再次产生交易，会带来多少口碑传播，不过单笔4万元的补贴金额是否可以载入中国O2O领域“补贴之最”？
补贴搞错人群此乃爱屋吉屋所犯的第一个重大战略错误。
更可怕的是，这些数据甚至都不是创始团队说的“采用互联网飞机大炮方式”获取的，而是用高于行业两倍的工资，65%起的高提成，吸引了一批想挣快钱的经纪人投奔到爱屋吉屋，而这些人都带着原公司的房源、即将成交的客户，来挣比原来公司高很多倍的收入，行业把这种行为俗称为 “飞单”，这是赤裸裸的鼓励年轻人偷窃公司资源，即使是一个没有如此光芒万丈的创业公司，也不应该把破坏行业的健康，断送年轻人的未来，成为资本获利的理由吧？
当这批经纪人手里的资源消耗殆尽后，爱屋天量的线上广告投放和互联网飞机大炮并没有为这些经纪人提高效率和带来更多成交的机会，大量员工难以维系生存而重回传统中介，或者被爱屋以各种考核方式变相裁员，引发数起大规模群体事件。
2015年11月完成E轮1.5亿美金融资之后。创始人又给VC讲了新的故事，当媒体问邓薇2016年最大的目标是什么，邓薇表示“要从最会花钱的公司变成最会赚钱的公司。”
此时故事的真相可能是“高投入、低回报的模式做不下去了！”
疑问三：
1%低佣金为什么没有被行业所跟风？
爱屋吉屋从创立之时，对核心资源经纪人的抢夺策略就是高底薪高提成。对消费者的策略是1%超低中介费，主打高性价比，这种策略在二手房市场并不新鲜。行业里从来不缺低佣金的玩家，0中介费的玩法被无数的平台玩了一遍又一遍。
一个屡错屡试的模式为什么爱屋吉屋还要再次使用？
买房是一件低频次高客单价的大宗消费决策，佣金的支付区间对比一个动辄几百万的交易标的，并没有很大的压力，佣金的变化对消费者需求弹性的影响非常小，单纯依赖低佣金对消费者很难造成强烈的消费刺激。
低佣金的市场策略，本质出发点是降低获客成本和难度的无奈选择。一个全新的买房平台不可能在短时间内让消费者认知和信任，一个重要的杠杆就是大规模的广告投放加上一个足以吸引买房人的噱头，1%低佣金并不难理解。而且不光是低佣金，爱屋大规模的广告投放还配合了蔡明阿姨强有力的明星代言推广。
高底薪高提成的毒药，爱屋吉屋开始发力时人才端的策略也堪称凶狠，喊出行业2倍基本工资帮助其招揽了大批的经纪人。最初版本的高薪酬方案是爱屋吉屋给经纪人的基本工资6000元，分为4100元底薪加2000元绩效工资两部分，而此前传统中介经纪人的基本工资普遍在3000元左右，其他收入则全部来自业绩提成。
爱屋吉屋也曾经为了刺激经纪人的工作积极性，规定经纪人的佣金起提比例为65%，这意味着爱屋吉屋每收到1万元佣金，便有6500元由经纪人提走，加上6000的工资实际是亏损2500元。
高底薪高提成带来的副作用之一是成本失衡，即使每人每个月只发5000元基本工资（2000元绩效工资大部分经纪人拿不全），16000名员工的单月工资就高达9000万元。巨大的人力开支和广告推广完全靠融资填补亏损黑洞，热钱果然让经纪人的生活更美好。
事实上经纪人的生活更美好了吗？
爱屋当年疯狂招聘时，高额的薪酬标准和推荐奖励，让太多经纪人没有经得住高底薪和高提成的诱惑，选择短期盲目的跳槽爱屋。一个写字楼交易中心疯狂招人，疯狂试用后疯狂裁员，每次城市大规模的扩张就是一场暴风雨，大批优秀的经纪人在风中站立不稳大浪淘沙雨打风吹，抱憾离去。
经纪人的年留存率不到15%，为什么传统中介公司的老板，任由爱屋成队成队的挖走自己重金打造的团队，而不也按照爱屋的标准来发放薪酬和提成呢？其实他们是清楚这个行业的情况，宁愿死掉也不干这饮鸩止渴的事情！
很多行业规律形成是有一些道理的，互联网行业介入传统行业，还是要多一些敬畏，连一向喊免费的周鸿祎在进入传统实体硬件企业后，也不再喊免费了，也为之前的“免费万能论”而感到羞愧。
同样，其他互联网人士介入传统实体企业后，也要考虑实体的特点。千万不要有“智力优越感”，认为传统行业很弱，传统实体企业很弱，否则必将付出巨大代价。
爱屋创始团队对于传统行业的一些规律——佣金比例、底薪比例等，缺乏足够的敬畏和认识。
一个想在行业里长期稳定发展的经纪人，只看短期的诱惑将是最大的灾难。细水长流的平台支持和稳定的学习成长才是正确之路。
受不住诱惑，喝下爱屋这碗毒药的经纪人，也许再也没有机会从浮躁里安定下来，梦想照进现实，多么残酷！更多新入行的经纪人应该以此为戒！
疑问四：
为何不到一年即转而线下开店
爱屋吉屋创始团队犯的第二个重大战略错误就是没有早开实体店。
广告停了，客户也就没了！而且，二手房去门店化至少到今天都是一个伪命题！必须面对现实的爱屋吉屋，终于从2016年开始减少广告投放，关停外地公司，小规模尝试线下开店。
那么，爱屋吉屋之前去门店化的逻辑为什么不成立呢？
时至今日，去中介化都不是消灭“黑中介”的一剂良药，用写字楼办公、低佣金线上获客的非传统中介去门店模式，爱屋吉屋几亿美金的投入下一无所获，很多吹过的牛逼，都被证实为伪命题。
据知名互联网旁观者亓若耶文章爆料，链家也一度被爱屋吉屋租房业务发展速度惊呆，左晖祭出精准狙击爱屋吉屋的丁丁租房，在效率和成本都远不如在门店开展租赁服务后，在烧了3亿多人民币后也上调佣金和大批裁员终止了模式的探索。CEO于建洋重回链家网，技术副总裁张芳去了58同城。
按照亓若耶的讲法，互联网的租房玩法，创新方向至少在O2O去门店化方向，已经完败。
为什么爱屋吉屋二手房交易去门店化也会如此？
首先，从场景上看，传统门店是经纪人办公和客户交流的核心场景，场地成本和写字楼相比并不是差距太大，加上店招品牌宣传和自然人流获客的价值，其综合成本远低于在写字楼做中介。
互联网中介模式，非但没有简化模式，原本一个经纪人可以完成的工作，被分拆成多个工序，反而增加了更多的人力成本。由于没有实体门店，网络中介需要用大量的地推人员和海量的广告推广才能实现中介行业最主要的信息收集，综合成本远高于门店从业者。
其次，从房源和获客角度来看，去门店化也行不通。房地产交易有两个环节很重要，一个是房源，另一个是信任，而这两者都和线下实体店密不可分。二手房做为信息服务行业，房源和客源的需求获取是最基本前提。客户来源无非两种，空中的媒体广告拓客，地面的渠道终端拓客。传统的中介依靠的是地面网络、社区门店网络的拓客方式。
据人民网2015年7月报道，在房源获取上，爱屋吉屋的广告带来的业主委托大约占到50%，30%来自爱屋吉屋经纪人开发，其他渠道占到20%。
可以看到，广告是爱屋吉屋房源客源获取的主要来源之一。而2016年，随着广告投放的减少，爱屋吉屋通过广告带来的房源、客源大幅持续减少。
很明显，广告获客的方式，对于地产中介行业而言，成本过高，社区中介店成本看似很高，实际上比较划算。房子是非标产品，标的较大，不是快速消费品，有门店和没有门店，给人的信任度肯定不同，特别是大宗交易，到哪里找，找谁，门店看似很普通，但是却是不可或缺的。特别是品牌连锁门店能轻易解决信任问题，消费者肯定对到处是门店的链家跑路的担心，会比爱屋小很多。
无论租房还是买房，都是一个专业能力要求很高的服务行为，它不是简单的下单、发货行为。现场带看、多边磋商、合同签订、交易流程等线下服务的价值远远大于线上形象广告。在供不应求的卖方市场，房源的获取和掌控能力尤为重要，没有成体系的经纪人队伍和管理、制度，没有守盘的小区精耕细作，根本达不到四重维度房源的有效控制。爱屋吉屋将房源获取团队和房源销售团队彻底分开，以成交视角看，更不科学。
再者，担心房租推高运营成本的去门店化思维也是一个错误结论。链家左晖曾在多个场合抨击去门店化的策略选择无知，“（互联网中介）没有门店不是不想有门店，是没法有门店。”
在左晖看来，门店并未增加成本，北京链家算过，把门店成本摊到经纪人身上，每个经纪人1500元，如果不要门店，每个经纪人1000元，其实门店成本摊到每个经纪人身上只多了500元，有没有门店就是这个差距。门店（开支）总体份额占链家收入的不到8%。其实门店的价值要远远大于它的成本。而门店也有其独特的“双重价值”即对外价值和对内价值。
对外而言，门店构成了一个线下‘链家网’，而且形成了一种‘麦当劳式’的存在，人们在买房、卖房或者租房时，很难不去链家问一下。对内而言，链家的门店则为经纪人提供了一个开展业务、接受培训以及精神建设的场所，是一个‘办公室+学校+教堂’的集合体。
爱屋的创始团队也许也认可这个逻辑，从2016年上半年开始线下开店，下半年在上海陆陆续续开了近50家。
同时为降低成本，2016年初爱屋吉屋对经纪人的薪酬体系做了重大改革，底薪从行业两倍水平的6000元降到4100元；将考评机制由考评个人改变为考评团队，采用分摊成本的方式督促团队领导人节约成本、提高成交量。对经纪人提佣比例降幅达20%，甚至要求员工对网络端口费自掏腰包。
至此，爱屋吉屋一战成名的高薪酬低佣金、不开店模式宣告彻底破产！这个曾因打着“没有门店”、“佣金减半”而名声鹊起的互联网中介公司已经和它的过去告别。那些曾经高喊的“革命”、“颠覆”已经成了过去。一群自认“拥有飞机大炮”的侵略者，最终回归到和自己要干掉的对象一模一样 “刀耕火种”的状态。一群对地产中介交易毫不了解的门外汉制造的闹剧，这种由创始团队的错误认知导致失败的天价学费，难道都该由VC来买单吗？
疑问五：
180度大转向开店是否能回归正途？
交完学费，对去门店化、薪酬、收费模式全面纠错，转而开店的爱屋吉屋能再起风云吗？
爱屋吉屋2016年在上海开出了50多家直营门店，之前在各区域设立写字楼办公点的运营模式逐步落败。 除了开店，爱屋吉屋不惜自打脸收回了1%的佣金政策，房屋买卖佣金收取比例为房屋总价2%再打8折。租赁佣金也由过去的租客免费，转变为月租金8000元以下双方各付35%，月租金8000-10000元房东付70%，租客付35%，月租金10000元以上房东付一个月租金，租客付35%。这一收费已经高过传统中介的上下家各35%的佣金标准。
在此回顾一下2015年4月被爱屋切入交易迅猛势头和资本热捧所诱惑，没按耐不住春心荡漾，被爱屋吉屋带到巨坑里的，房产互联网原老牌大哥房天下。他们看到切交易的机会和爱屋不开门店的失误，2015年4月一边采用写字楼快速落地业务，一边疯狂开设线下门店，并以搜房网免费流量优势推出低于爱屋一倍的0.5%佣金标准抢夺客源。
房天下提前布局线下门店，也经历2016年市场红利期，却由于缺乏线下业务的基因，不具备链家强大的IT系统和内外网打通能力和需要时间沉淀的人才积累。线下门店的收入仍然入不敷出，看不到盈利机会。
进入到2017年上半年，房天下因经营不善关闭了数百家线下门店，更是将直营门店模式变更为加盟门店模式，美其名曰生态升级。
天花乱坠的PR掩饰不了一个事实，没有线下重度运营能力的企业，门店布局从一开始，就注定不是一条坦途。究其原因，一是重度门店模式受制于管理能力带来的巨大盈利风险，难以实现管理能力的标准复制。链家的异地扩张也是步履沉重，不得不选择了资本化并购实现异地管理能力。
二是互联网基因的创业公司，完全没有传统中介门店的人才储备，门店运营是一个精耕细作的慢活，门店管理甚至依靠酒文化去延续，解决好人的问题才能做时间的朋友，仅以金钱的刺激很难打造成有战斗力的团队。
随着爱屋吉屋调整策略线下开店，房天下也悄悄调高了佣金标准。从提前布局线下店一年到放弃直营发展加盟，也可以看做给爱屋吉屋即将要走的新路上了生动的第一课。当然，两位难兄难弟不幸成为烧钱无数，却帮助链家2015年低成本快速并购，成长为全国性企业，估值超200亿的最大友军。过程曲折，令人唏嘘！
爱屋吉屋2015年如不烧掉10多亿人民币打造互联网中介，只需花费5亿即能在北京、上海开出3000家门店，那绝对是除链家之外的线下第二大品牌中介。就算2016年停止广告投放，按当年火爆的交易行情，无需一分钱广告投放，来自线下的自然流量就能满足获客，每店每月完成2笔交易算是中下水平了。所以，如果2015年开出3000家门店，2016年一年的总成交量将达到7万套，GMV也将超过1400亿。
而2016年爱屋在两地的总成交量只有11978套，交易最火爆的年份居然下降了 1倍。而截至2017年7月两地的总成交量竟然只有1400套，比估值10亿美金时的成交数据下滑了10倍。
爱屋吉屋的转型麻烦不光是佣金和市场策略的巨大错误，还有口碑和品牌的持续受损。2016年底住建部公布的30家违规中介中，爱屋吉屋惨遭点名，著名的“飞单”事件，让爱屋吉屋一时名声受损。
通过天眼查查询爱屋主要工商注册公司“满懿（上海）房地产咨询公司”，可以看到大量的法律诉讼和失信信息、行政处罚、被执行信息。
爱屋吉屋从2015年去门店化，到 2016年转向开线下门店的道路，2017年已经过去大半了依然没有走通。
走上传统中介门店之路，爱屋吉屋准备好了么？寻找正途的学费，感觉好昂贵！这注定是一个没有办法的选择，也许是一条加速死亡的不归路。
疑问六：
爱屋吉屋是To VC的创业项目吗？
圈内通常把没有先例，也没经过验证，但匹配投资人口味，投资人喜欢的商业模式被称之为“To VC”模式。
我们可以看到爱屋吉屋的商业模式探索和融资节奏完美匹配，神一般运作速度和运作能力。离不开缔造者刘芹、黎勇劲、邓薇等创始团队具有深厚的投融资和创业履历，在大众创业，万众创新的时代里快速切换赛道和项目，堪称一个完美的团队。这支明星组合团队太清楚创业的游戏规则，投资人需要什么，创业者需要包装什么。
VC最欢迎的是什么？毫无疑问是一个貌似创新的模式，并且用强执行力的团队快速验证。爱屋吉屋的黎勇劲和邓薇恰恰做到了VC需要的这两点。
2014年3月爱屋吉屋开始招人。4月房源管理简单系统上线， 7月，爱屋吉屋招聘了第一批经纪人，总共100人，在上海小试牛刀。9月，爱屋吉屋开始疯狂打广告，在北京打出了“只收取租户半个月租金为佣金”的口号，到了12月，爱屋吉屋租房业务已经占到了上海市场份额的28%。
完全流血粗暴的补贴用户的实际好处是，看上去商业模式快速成立，一个去门店化的崭新商业模式快速被验证，取得了vc们需要证明的最好的数据和故事。
而刘芹在2016年4月接受新浪科技采访时刻意强调“O2O热潮里，晨兴没有介入到高补贴特征的O2O项目投资中，即使找到了其中很优秀的项目。”，事实和真相却是，刘芹帮助爱屋吉屋在18个月内完成了五轮、超过3.5亿美金累计融资，估值在一年半内快速突破10亿美金，晨兴资本也是唯一参与5轮投资的机构，投资金额约7000万美金。5轮过后，Temasek淡马锡、高瓴资本、GGV纪源资本、晨兴资本、高榕资本、顺为资本，堪称豪华VC阵容入局爱屋吉屋。
爱屋吉屋的融资历程，来源于《创业邦》网站
快速补贴市场换来的数据，仿佛一剂春药，蒙蔽了所有人的眼睛，传统中介十几年都无力拓展出来的十个一线城市，爱屋吉屋在大量资本的支持下，一夜间遍地开花。
通过站长工具alex和移动端App ASO排名查询爱屋网站和APP可以看到，一个烧了几亿广告费的买房人平台，完全看不出任何成为主流找房平台的可能性。低佣金并非万能药，O2O烧出来的感觉代表不了赤裸裸的真相。
资本和创业者，到底谁是讲故事的，谁是听故事的？到底谁在帮谁讲故事做拼图？至少，刘芹朋友圈的大咖们选择了相信，只是这次信任的代价有点太大。
疑问七：
爱屋吉屋的企业价值观究竟是什么？
爱屋吉屋早期的模式验证从突破租房房源获取开始，而采取的有效手段居然是上线灰色的“房源宝”APP，从百度“房源宝吧”大量经纪人的发帖得知，该产品为爱屋吉屋匿名发布，经纪人上传一条二手房或租房信息可获得7元收入，虽然廉价到令人咂舌。但仍有经纪人将从公司管理系统盗取的数据几千上万条的卖给爱屋吉屋，算起来也是一笔不菲的收入，不少人因为贩卖房东电话大赚一笔。
2017年6月1日起施行的《中华人民共和国网络安全法》明确加强了对个人信息的保护，打击网络诈骗。网络安全法共有7章79条，其中针对个人信息泄露问题规定：网络产品、服务具有收集用户信息功能的，其提供者应当向用户明示并取得同意；网络运营者不得泄露、篡改、毁损其收集的个人信息；任何个人和组织不得窃取或者以其他非法方式获取个人信息，不得非法出售或者非法向他人提供个人信息，提供公民个人信息违法所得五千元以上可入罪。
不知道该法律对2015年爱屋吉屋大规模有组织疯狂盗取公民信息的违法行为是否仍然可以追溯？
当爱屋使用投资人热腾腾的人民币采购的第一批房源输入市场的时候，让辛苦养了成百上千员工的传统中介老板们，在小区里精耕细作、遵纪守法的其他经纪人们，做何感受？
或许，付出了大量的成本和精力获取的房源成果，落入了资本支持下的野蛮烧钱人手中。
而邓薇在接受i黑马采访时说到，爱屋吉屋这个名字是她在公司里奋斗了有一个月才起出来的，而事实在上海一家老牌中介早就启用这个名字了。不知道邓薇真是灵感巧合还是和房源宝产品一样巧取回来的呢？
邓薇和爱屋吉屋创始团队信奉“唯快不破”，但“快”也同样可以形容奔向死亡终点站的速度。
疑问八：
爱屋吉屋的资本们如何退出？
爱屋吉屋创造了创业公司最快的估值增长纪录，也创造了周期最短的融资轮次纪录。众VC付出了3.5亿美金，用近20亿人民币天量资金快速将独角兽催肥。
从爱屋2016、2017年的数据和公司人员流失，员工纷纷维权，到曾经E轮领头方高瓴资本转而押重注到链家地产，截至发稿日已20多个月未再获融资，公司曾引以为傲的GMV数据惨不忍睹，烧数亿的C端产品爱屋吉屋网站和APP访客惨淡，很难让人相信，这些创始人在静心做事寻找企业脱困的方向。
他们似乎仍在热衷通过ToVC的方式改变命运，不过以爱屋华丽的投资团队都不敢再出手相救，再向其他市场化的投资机构拿钱应该更是毫无机会了。
不过坊间最近流传爱屋吉屋将获得某A股上市公司的大笔资金，至于是收购、并购或是战略投资，相信能从A股企业采用定增方式解套的绝对是ToVC模式运作的高手。
爱屋吉屋是否会成为上市公司的标的物，在证监会严格监管并购互联网企业的资本行情下，爱屋的各位股东是否得偿所愿，相信结果很快会水落石出。
我们祝愿爱屋的本次重组能成功完成，那么 “史上估值增长最快企业，史上O2O单笔补贴冠军，史上To VC模式最成功企业”三项桂冠将会非他莫属。
写在最后的终极之问：
房地产互联网创新的核心关键在哪里？
房地产互联网资本亢奋始于2014年爱屋吉屋项目，那些移动互联网红利下的明星公司借力资本大放异彩，融资能力让其他行业瞠目结舌。
房多多、爱屋吉屋、房产销冠、长租公寓领域，新房交易领域上百家公司累计烧了近百亿的投资。
爱屋吉屋不过是这个O2O泡沫的幻影，更加绚丽，更加魅惑，一个从几十亿估值的房产互联网创新企业沦落到小规模的开设门店，与传统中介进行同质化竞争结局，这样的结果不知道是否可以用惨案来形容！
第三次信息革命浪潮，互联网本身就是革命的领导者，大众创业，万众创新的大潮中，创新的核心方法论是什么？资本到底扮演了什么样的角色？真正的创新必然是要靠资本？
答案显然不是这样的。
爱屋吉屋给房产互联网发展的启示，一是商业模式的选择应该遵从于价值创造的基本逻辑；着眼于价值分配的商业模式注定昙花一现，难以为继。
其次，资本催熟的模式看起来如痴如醉，应小心商业模式里最排斥的就是钱，这个世界上苦难都是成功的必经之路，资本能减轻的痛苦，从来都不是真实的人间正道。
在天量资本灼烧下蒙眼狂奔的创业者们，正如诸神激战壮阔赴死的参与者。
百度一下爱屋吉屋的相关新闻，约有10000+，这家公司从诞生之日起就俨然是房产互联网O2O创新的现象级公司，他创造了地球上神话般的估值提升速度，艳丽妖娆而来，曾像明星一样受万众追捧，两年多过去，如今明日黄花，从巅峰跌落，他是否会成为又一个破灭的互联网神话故事？（完）
—— END （敬请关注下一篇文章哦）——
干货奉送：
100+房产互联网公司不完全名单（第一版）.xls
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版权声明：
本文由 @相国良／楼汐（写作助理） 原创发布于“好房值得买”“地产大哥”及“房地产与互联网思维”等公号平台。转载请联系文章作者。
写作计划：
《房地产互联网创新大败局》
房地产创新大败局 系列文章由资深地产自媒体人相国良主笔出品。系列专题盘点整个房地产互联网十年来的创业创新历程，总结得失，揭秘真相，寻找方向。尊敬每一个故事，致敬每一位创新创业者！
以下所有文章都在陆陆续续抽空撰写，请给点耐心和时间啊，关注公号，帮忙转发一下就是对作者最大的鼓励，如果观点有失偏颇或者对老朋友有所得罪，抱歉了:)
综述：
《序幕：100+房产互联网公司创新死亡真相（附不完全名单） - （总）》
《史话：房产互联网揭秘武林秘笈，谁能笑傲江湖？》
—独家发布一《房产互联网创新100+不完全名单（含死亡项目）》
链接：https://pan.baidu.com/s/1bqtIq79 密码：kavj
总结了房产互联网创新的九大方向，20个细分模式方向，整个房产互联网近些年融资总额，死亡项目清单；
—独家发布二《房产互联网创新100+生态（不完全名单）》供应端和需求端视角整理；
链接：https://pan.baidu.com/s/1mjv1Nbq 密码：k98h
§细分方向一：二手房方向§
《综述：二手房交易颠覆者梦碎 创新死亡重灾区》
《综述二：链家牵手21世纪不动产 二手房交易市场创新的轮回之变》
++模式细分方向一：二手房交易之互联网中介
《八问爱屋吉屋：互联网+房产“最大创新”还是“最大惨案”制造者！》
（本篇）
++模式细分方向二：新房分销O2O
《十问房多多：二手房直买直卖创新死亡样本 价值分配模式的不归路（上）（下）》
（敬请期待）
++模式细分方向三：二手房交易之传统门店
《X问链家：（上）（中）（下）》
（敬请期待）
++模式细分方向四：特许加盟
《21世纪不动产、购房网们的未来之路》
（敬请期待）
++模式细分方向五：交易saas与交易基础生态
《十年磨一剑 好房通、悟空找房们的美好时光》
（敬请期待）
++模式细分方向六：端口方向
《58安居客们的温床：舒适区的危机》
（敬请期待）
§细分方向二：新房方向§
《综述：房地产互联网门户大败局》
（敬请期待）
++模式细分方向一：综合门户
《乐居大败局：生死时速》
（敬请期待）
《搜房大败局：折戟转型》
（敬请期待）
《焦点网大败局：一个江湖老将的陨落》
（敬请期待）
++模式细分方向二：新房创新平台
《平安好房的创新真相：严重被看空 土豪的豪赌之旅路在何方》
（敬请期待）
§细分方向三：租房方向§
综述：租房大败局
（敬请期待）
++模式细分方向一：租房O2O
《论丁丁租房和爱屋吉屋租房的倒下》
（敬请期待）
++模式细分方向二：O2O长短租公寓
《途家、长短租公寓众生相：不赚钱的生意缘何机构拼命投资？》
（敬请期待）
++模式细分方向三：共享租房
《探秘airbnb中国水土不服》
（敬请期待）
++模式细分方向四：租房分期金融
《租房分期的未来》
（敬请期待）
++模式细分方向五：共享办公
《优客工场是互联网公司么？》
（敬请期待）
《潘石屹押注soho3Q：一场豪赌还是颠覆创新》
（敬请期待）
++模式细分方向六：商业租赁O2O
《好租和空间家们》
（敬请期待）
§细分方向四：海外房产§
《梦碎了无痕：美澳居们出海折戟沉沙》
（敬请期待）
§细分方向五：房产金融§
《房产金融国家调控：挣扎在政策监管边缘的中融信和房产互联网金融》
（敬请期待）
§细分方向六：家居方向§
++模式细分方向一：家居门户
《搜房家居、新浪家居、焦点家居今何在？》
（敬请期待）
++模式细分方向二：装修O2O
《死亡重灾区：土巴兔、爱空间等的未来之路》
（敬请期待）
++模式细分方向三：装修创新新玩家
《住哪儿的新探索》
（敬请期待）
《新浪找工长是模式还是生意？》
（敬请期待）
++【细分方向七：其他方向】
《实惠不便宜：十亿社区O2O的探索样本》
（敬请期待）
《咔咔房产：区块链的房产交易新玩家 靠谱么？》
（敬请期待）
更多更多，敬请期待！
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