广州楼市：你的房子如果具备这些特征 未来升值空间会大

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，化龙汽车小镇投资，值得入手吗？还有山海连城投资潜力如何？如果二选一，买哪个升值更快？我现在想明白了，决定做纯投资，昨天看了万科欧泊的次新房，都在涨价！想赶紧上车！希望能广叔回复我的问题！

回答：你好，山海连城自住还可以，投资不建议，没有配套，而且汽车产业是主要做生产研发的。投资主要是以CBD为主，小白领刚需为主，你买房要考虑未来出手的，你跑到这个汽车产业里，卖给工程师吗？而且汽车产业园荒山野岭的，几个公里都找不到一个像样的商城。如果你在汽车产业园工作，直接租个房子住好了，把资金投资到更有潜力的地段。万科欧泊可以考虑，广州还是抓紧上车吧。

提问：广叔，您好！番禺万博和黄埔科学城，这两个板块做投资，哪个升值更快？

回答：你好。黄埔科学城的确定性要高一些。

提问：你好广叔，现在黄埔科学城的楼盘基本都不等名额，差五个月社保，怎么破？知识城的万科幸福誉跟东莞的龙光江南大境，哪个更有优势！

回答：你好，万科幸福誉未来有规划利好，但周围配套欠缺，还很荒，发展还要很久；龙光江南大境靠的是临深，深圳的外溢，靠近沙井，而深圳的沙井的房价已经六七万了。如果我选的话，选后者。

提问：广叔你好，今天去看了品秀星图 感觉公摊面积很大 100方使用面积才73方左右 值得买吗 后期好出手吗

回答：你好。公摊面积大的有一定的影响，但是不大。买房买的是地段，买的是周边环境，买的是升值潜力。品秀星图从各方面看都还不错的，可以考虑。

提问：广叔好，坐标广州越秀区区庄，有一套自住，现有资金180W,家庭年收入40-50W, 想在广州投资二套，很犹豫选择附近的执信南竹丝村小区内二十年楼龄左右的房子，还是考虑东圃、或者南沙的新房子。由于两孩子过两年上大学，倾向于执信南竹丝村好租减轻经济压力，还是再等一段时间再存多些首付再考虑，投资，乌鲁木齐友好商圈精装碧桂园带车位和大亚湾西区精装不带车位，哪个合适？单价都是都是13500左右，95三室户型。请广叔指点。

回答：你好，广州我认为东面更有价值。如果你有资格，车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这一线也是广州最有价值的区域。投资其实这2个地点都不是优选，乌鲁木齐350万，属于人口净流出城市，未来没有年轻购买力支撑。除非自住，投资是不建议买入的。大亚湾可以享受深圳和广州的辐射，但是环一线城市，未来发展一定是向一线城市强制献血。如果子弹50左右，买二线省会+人口1000万以上+人口净流入+有产业经济支撑的城市，未来涨幅更确定。

提问：你好广叔，现金200W，年收入25W，想投资加自住，首套二贷，最少两房，南山上班，求推荐楼盘

回答：你好，南山上班首选宝安 宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。

提问：你好广叔，我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推介呢？

回答：你好，学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。 3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换。

提问：广叔好！福田京基御景华城(赤尾站上盖) 高楼层东南向，现在业主急用钱460万急售，75.39平米方正2??房，单价仅6万1。可以入手吗？

回答：你好，房子性价比还行，属于放租盘 京基御景华城距离7号线赤尾站200米，靠近深圳河，北沿滨河大道，小区原址是坟地，05年建造，四栋大单体楼，大花园社区，绿化率高，约3600户，车位配比不足。 户型27平-45平一房，60-75平两房，80平三房，4梯22户，由于是刚需小面积总价低性价比高小区，成交量活跃，常年位于福田区成交前三甲。主要居民为和租户为华强北做电子生意人，近福田CBD，租金高且稳定，楼下自带美康百货。 两大利好，附近福田村的海岸城旧改 和落马洲河套地区开发。 追求稳定租金可以入手，考虑涨幅，这里不算很好的选择

提问：广叔好：想请教你几个问题。1、本人在深圳中海怡翠有一套房，前段时间传言有旧改的可能，不知道是不是真的，有置换的必要吗？2、老家在安徽，想在合肥购置一套房，自住兼顾投资需求，准备看蜀西湖板块，怎么样？滨湖是不错的选择，但不利于我自主所以暂时不考虑，高新区有没有其他的建议。如果蓝光湖景房与非湖景相差15万，有考虑湖景的必要吗？3、合肥房贷利率有点高，2套房要到6.1左右，有没有办法做低点利率，之前考虑抵押贷，但说我有公积金所以做不了。烦请指教，谢谢！

回答：你好，1、在深圳最近的城市更新条例征求意见稿中，也确实明确提出了住宅区建筑物建成年限20年以上，可以申报城市更新。但前提是，要么需要落实规划的重大城市基础设施、公共设施，要么存在严重安全隐患，要么使用功能不齐全，配套设施不完善。中海怡翠山庄的情况，似乎并没有满足以上三个条件，目前来看，小区内居住人群还很多，生活氛围相当浓郁，在这样的情况下，很难会推进旧改。2、合肥蜀西湖是未来高新区未来核心，蜀西湖及泛蜀西湖板块价位相对合理，长期还是看好。具体投资回报率高的板块及楼盘，详见内部分享！3、可以开发父母老人票。

提问：你好广叔，我目前持有笋岗一套小2房，带桂园中学的学位。我感觉小学不怎么样。现在预算600万，考虑到小孩三年后上小学的学位，金城华庭还能上车小3房，八卦岭只能2房了，请问应该如何做选择？谢谢！

回答：你好，深圳10年前的教育几乎被罗湖+福田霸占了。今天宝安+南山也已经占有一席之地。从自用的角度出发，螺岭、深小、翠园、深中、桂园这些都是性价比极高的。但是投资从来都不是看现在，而是看未来的趋势。如果你考虑自用，根据个人的自身情况；平衡学校、小区、几房就好。如果想在满足自用的前提下，还能保值与增值，可能需要换另一套思路去操作了。

提问：你好广叔，我现在已经卖了我唯一的一套房子，准备买一套700万左右的，自住2房或者小3房，目前在考虑的地方有3个；福田梅林一村，福田外国语南校区的骏皇名居，深外龙华分校的星河盛世、万科金域华府和书香门第，请问这三个片区您会更推荐哪一个呢？谢谢建议。

回答：你好，你说的这三个片区都是未出成绩的潜力名校，福外南的骏皇名居虽然是片区的头牌，但是经过年初疫情至现在的这一波补涨，目前单价已经比较高了，700万买一个60来平的两房，现阶段不建议入手。梅林一村是大型公职社区，背靠梅林水库环境不错，双学位，缺点是楼龄有点老，车位不足。深外龙华这三个小区都还比较新，地铁口物业，附近有玖龙荟，上河坊购物乐园以及星河Coco city的商业。深外作为四大之一，虽然是与龙华区合作办学，实力依然不可小觑，而且深外龙华的整体生源还是不错的。这3个片区可以优选梅香和深外龙华。

提问：广叔你好，本人目前在布吉有两套房，一套是鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩快上小学了。目前我们自住在麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套 更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万左右，总价650万以内。广叔觉得怎么样？之前我们也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100！增长太快导致贷款多压力大，有点承受不住，广叔能给点建议吗？或者广叔有更好的推荐吗？谢谢。

回答：你好，大运还是比较看好的，但是兑现的周期比较长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部 大运是龙头！没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城 ，比较推荐华润城！

提问：你好广叔，请问怎么看石厦片区？从投资角度和学校角度帮忙分析一下。谢谢

回答：你好，石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是选择这个片区要慎重，主要原因有二： 1、石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，石厦小学今年入学分数高达96，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。 2、深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。

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