“来了就是深圳人”成为过去式 盘点深圳房改的亮点与妥协

深圳6月5日发布了一份“构建住房供应与保障体系”的征求意见稿（以下简称“征求意见稿”）。

这份征求意见稿设计了2018年-2035年，时间跨度达18年的深圳长期住房规划。全文5700多字，“房价”一词仅出现了一次。所以这并不仅仅是一则调控通知，而是一个住房制度的顶层设计，称之为深圳“2.0版的房改”也并不为过。

具体文件内容，大家可以去官网上面自行查阅，我在这里谈一点看法。

1、深圳的目标

深圳的目标是构建相对完备的住房供应与保障体系。具体方式是多主体供给、多渠道保障、租购并举，到2035年新增170万套的住房供应规模，分为近（2018—2020）、中（2021—2025）、远（2026—2035）三阶段完成。

住房类型分别为商品房40%，人才房20%，安居房20%，公共租赁房20%，具体见下表：

必须要说的是，18年的时间跨度足够长，相比以往不设时间表的调控，这有利于形成中长期的预期，为“房改”提供较好的外部环境。

2、都市圈住房合作、沿轨道交通开发住房

依托大湾区规划，推进都市圈住房合作机制，要这一点对深圳也有着现实意义。深圳太小了，人又太多了，在临深都市圈合作开发人才房和安居房也房势在必行。而且特别强调的是要结合轨道交通和产业布局。东莞、惠州等均规划有通向深圳的轨道交通，未来这些城市的临深片区都将成为深圳的卫星城，年轻人在这里居住，在深圳工作，将成为可能。

不仅是临深，深圳“实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。”

这就是之前提出的TOD模式（“轨道+物业”，建地铁就是建城市），深圳在这方面走得比较早，比较快。这是非常符和普通人购房需求的一种方式。

3、弱化投资、强化居住，政府主导

上文说了，这份征求意见稿全文，“房价”仅出现了一次，大量的内容是关于解决住房问题，特别是中低收入者和人才的住房问题。

比如在土地供应上，从今年起，人才房、安居房和公租房用地比例不低于60%。大户型的高档商品房用地要严格控制。

对于买不起房的中低收入者，提供租金低廉的公租房。针对公租房、人才和安居房全面实施住房货币补贴。还有人才房和安居房的封闭式的流转等等。

弱化投资、强化居住，在深圳这种城市更具现实意义。以往我们常说加大住房供应，依靠市场的力量来平衡供需和价格。但对于深圳来说，房价与收入差距已经非常大，很多来深圳的人，一辈子也买不起商品房，单纯靠供应商品房的方式让年轻人实现安居非常不现实。住房已经是个彻彻底底的民生问题，必须由政府来主导。

4、住房总量仍然偏少

未来18年170万套，平均每年不足10万套。

而深圳目前的人口状况是，官方统计常住人口超过1252万人，实际管理人口超过2000万人。数据显示，2011年以前，深圳年均人口增量为9万人，2014年这一数字达到了15万，而2015年以后，年均增量超过了50万人。

深圳实际住房情况是，官方数据显示，2015年深圳住房自有率仅有34%。

深圳住房总量约为5.7亿平米，但城中村老旧住房约占50%，安居房约占25%，商品房约占25%。其中城中村老旧住房绝大多数掌握在原居民手中，原居民数量大约只占户籍人口的10%，也就是50万左右。剩下的500多万户籍人口和超过1500万的非户籍人口，只能购买商品房，或租房，或住产业园区的集体宿舍。

原来的十三五规划（2016-2020），深圳预计住房总需求我179万套，其中购房需求89.8万套，租赁需求89.2万套。但是十三五规划前三年，深圳常住人口就增加了174.9万人，预计五年间人口将增加320万人以上。

存量住房中小产权房偏多，商品房偏少，新增住房供应仍然跟不上人口增速。

5、深圳三级住房供应体系

高端商品房，中端人才房和安居房，低端公租房的三级供应提醒将长期存在。

其中，公租房仅提供给中低收入的户籍人口，以及基本公共服务的相关行业人员，先进制造业职工等群体。中端人才房和安居房。其中人才房提供给各类符合条件的人才，而安居房提供给符合收入财产限额标准等条件的户籍居民。高端商品房。这类房子将供应40%。

深圳的三级住房供应体系仍然存在一定的问题。最大的隐患可能出现在人才房和安居房。

按照征求意见稿，未来18年供应的34万套人才房。而且人才还享有安居补贴和购房贷款贴息，也就是说，不仅价格只有市价的6折，而且贷款成本很低，不买房，去市场上租房，也有较高额度的租房补贴。至于安居房，数量也就34万套，价格仅为市价的5折，但仅面向户籍人口。

这两类房子足够稀缺，符合条件的购房者又少，购房成本还很低，封闭期为15年。这意味着深圳要你为它工作15年，然后满足你拥有完整产权住房的愿望。购买了这类房子将失去购买商品房资格，这类房子的确基本无投资价值。

6、深圳的妥协

人才房和安居房的封闭期仅为15年，是这次“房改”不够彻底和妥协的具体表现。彻底的房改应该是人才房和安居房终身封闭流转，不得进入商品房市场流通。让它们持续为居住服务，就好比“铁打的营盘，流水的兵”。

而且这类房子覆盖面是有限的，还有相当多享受不到人才房和安居房的人，必然转移至商品房市场，他们肯定要被高房租和高房价收割的。说白了，政策只保住一小撮人和一小撮房子不被炒，其他人顾不上了。深圳一直是是落户门槛最低的一线城市， “来了就是深圳人”一时风靡，但这一切或将成为过去式。

不过，政策或许会考虑将商品房的限价限购政策长期化，态度还是要有的。