蛋壳公寓递交赴美招股书 可解近忧难除远虑

【编者按】文章来自锌财经，经亿欧编辑后转发，供行业参考。

成立四年后，蛋壳公寓的野心想要“破壳而出”了。

锌财经获悉，美国东部时间2019年10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交F-1招股书，拟进行首次公开募股（IPO），预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任联席主承销商。

招股书显示，蛋壳公寓成立于2015年，当年年底仅有2434间公寓单元；而截至2019年9月30日，蛋壳公寓已经拥有406746间公寓单元，增长166倍。艾瑞咨询报告同时指出，蛋壳公寓已是国内发展最快的长租公寓服务商。

值得注意的是，在提交招股书之前，蛋壳公寓刚刚完成了新一轮D轮融资。天眼查数据显示，本轮融资来自于华人文化产业投资基金和春华资本，金额为1.9亿美元。

但发展最快的蛋壳并不是业内第一家寻求上市的长租公寓。10月17日，青客公寓向SEC提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，股票代码为“QK”，拟融资约1亿美元。

青客、蛋壳相继递交招股书寻求上市，进一步加剧了长租公寓的IPO竞赛形势。但事实上，当前的长租公寓领域，正在面临着盈利难、持续亏损的不安现状。

从蛋壳公寓最新披露的招股书来看，近年来大增的营业收入，并未给蛋壳公寓带来足够的利润。相反，其自2015年成立以来延续的亏损状态，始终未能得到扭转。

连年亏损之下争相寻求上市，这让行业中“上市补血”的声音变得愈发强烈。诸如青客公寓、蛋壳公寓等谋求海外上市的动作，主要源于高速扩张下企业面临较大的现金流压力，相关上市行径也再度凸显了长租公寓“盈利难”的困境。

“最短命的风口”

根据中国房地产协会数据，2017年租赁市场年租金规模约为1.3万亿，长租公寓年租金规模为648亿元，市场占有率仅为5%，相较于美国30%以及日本83%的机构化市占率，中国长租公寓市场仍然有着较大的发展空间。

在此基础上，自2017年始，长租公寓市场迎来野蛮生长，众多房地产企业、创业企业纷纷进入这一市场，2017年也开始被称作长租公寓元年。

58集团此前发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》显示，截止18年3月，全国长租公寓品牌达到1200家，运营房屋数量超过200万间。

行业得以迅速发展的背后，政策东风、资本助推都是推动因素。

2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。”而在第二年，十九大再次提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。

资本市场同样变得活跃起来。贝壳研究院统计数据显示，2012年至2015年之前，资本市场广泛投资长租公寓赛道，但由于行业处于创业初期，融资数量及融资额都相对较小；到了2015年，行业融资数量达到23起；而2019年以来，截止9月份，行业融资数为6期，但融资额却高达114亿元。

然而，风口正盛的背后，从18年开始，长租公寓迎来暴雷，一大波品牌的相继倒下让整个市场感到了危机。

10月3日，河南最大的长租公寓运营第三方——河南悦如公寓宣布破产重组。据悉，悦如公寓创立于2014年2月，定位于为客户提供品质公寓产品和超预期的服务。2018年，迈点研究院发布《分散式长租公寓品牌影响力榜单》，悦如排名第8。

在悦如官方公众号发布的通告中，市场环境的变化（郑州房屋租赁市场租金连续三年下滑）、自身组织和经营能力不强等原因，都是压倒悦如的最后一根稻草。

事实上，悦如并非唯一一家近两年倒下的长租公寓品牌。今年2月，寓见公寓因资金链断裂被麦家公寓收购；3月，因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购；7月，南京玉恒公寓资金链断裂；8月乐伽公寓同样轰然崩盘。

辛和营销大数据研发中心数据显示，据不完全统计，目前已有多达25家长租公寓因为资金链断裂、经营不善而破产。在其中，多数品牌扛不下去的原因是资金链断裂。

资金，已经成为摆在长租公寓面前的最大难题。

强亏损、难盈利

青客公寓招股书显示，2017年和2018财年，青客公寓的净收入分别为5.23亿和8.90亿，同期净利润分别为亏损2.45亿元和亏损4.99亿元；截止2018财年6月30日和2019财年6月30日的前9个月，净收入分别为5.39亿元、8.979亿元，同期亏损分别为3.24亿元、3.73亿元；此外，截止2019年6月底，青客公寓总资产为20.3亿元，总负债为27亿元，资产负债率高达133%。

蛋壳公寓的情况同样不容乐观。招股书显示，蛋壳公寓2017、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元，2019年前9个月营收近50亿元，上年同期为16.73亿元。不过，蛋壳公寓在2017年、2018年的净亏损分别达到2.72亿元、13.69亿元；2019年前9个月，其净亏损甚至高达25.16亿元。

“一个是成本比较高，第二个就是其收入并没有市场想想的那么大。事实上，租赁市场真正活跃的就是一线城市和部分二线城市，三四线城市的这种需求并不多。在一二线城市收房子的成本比较高，目前的出租价格也比较有限。长租公寓说白了，实际上还是把沿着一个二房东的角色。”在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，高成本是导致长租公寓难盈利的一个主要原因。

但高成本的投入却换不来较高的利润。

自如CEO熊林此前在接受媒体采访时曾经对长租公寓行业的低利润进行过说明。他指出，长租公寓大多是是靠低利润、大规模来运营的。

据熊林透露，以自如为例，自如每收取100元房租，其中70-75元会付给房东，装修成本15元、服务层本8元、还有人力成本，因此如果出租率做不到95%，公寓品牌方其实是没有利润。

克而瑞研究数据也显示，长租公寓行业平均利润水平尽在2%-4%，现金流回正周期至少需要6年以上。

这也从侧面反映出长租公寓在盈利模式上面临的困局。以蛋壳公寓为例，目前，蛋壳公寓的收入来源主要源于租金和服务费，其中，租金是大头，服务费包括向租客收取的房屋清洁、维修等费用。但这一简单的盈利模式显然不足以支撑高成本的长租公寓盈利。

目前，部分品牌已经在公寓配套的宝洁、搬家、娱乐设备等增值服务方面进行积极探索，但具体是否可行、用户是否愿意买单，尚未得到验证。

上市输血

高额成本极度压缩利润空间的情况下，依靠扩大规模、以期凭借“薄利多销”的方式提升盈利能力，是当前不少长租公寓品牌在走的路。但这一路径之下，一旦缺乏足够的现金流，或都能让这一“以烧钱换规模”的模式走不通。

事实上，为了尽可能保证现金流的充裕，长租公寓品牌早已经有过融资、上市之外的尝试，“租金贷”便是其中之一。

“租金贷”模式下，租客需要与长租公寓企业签下租约，同时与该企业合作的金融机构签订贷款合约；金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。

这意味着，长租公寓企业可以提前从金融机构获得长期租金，保持一定的现金流，用以规模扩张以及收储房源。

蛋壳公寓招股书显示，在蛋壳公寓的租客中，通过“租金贷”方式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2017年、2018年以及2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%。

此前青客公寓递交的招股书也显示，截止2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用“租金贷”这一方式进行支付。

然而，2018年，由于杭州鼎家公寓、上海爱公寓等多个涉及“租金贷”的长租公寓企业资金链断裂，国内多地已明确发文叫停“租金贷”。

这也意味着，那些急于扩张的头部品牌，需要重新寻找新的现金流。通过上市募集资金进输血，在他们眼里是一个不错的选择。

蛋壳公寓招股书显示，此次蛋壳公寓计划募集资金至多1亿美元。在蛋壳公寓的规划里，这笔钱的去处也早已有了划分——进一步扩张，包括采购和翻新房源；增强技术能力；包括品牌营销、潜在投资等一般营运用途。

由此看来，无论是青客还是蛋壳，上市远远不是终点，反而意味着新的挑战。如何在重压之下探索出一条更加多元化的商业模式，打造盈利能力，或许才是长租公寓真正的解法。