龙湖的“近忧远虑”和“小心机”！

本文为楼市参考团队原创！

文丨李不白

在地产江湖，发迹于西南的龙湖素来以“三好学生”著称，不管是业主眼中，还是在投资者眼中。前几天，龙湖2018度财报发布后，几家大行也纷纷唱多，股价也随之创出上市以来新高。

与富力、绿城比，其财报确实靓丽，不过“魔鬼藏在细节中”，若仔细推敲其年度财报和业绩会上高管们的讲话，还是能发现些龙湖的近忧和远虑。

壹

三个隐忧性指标

考虑到房企营收和利润结算具有滞后性，2018年度的财报数据，除销售额等数据外，其他诸如营收、利润等数据更多反映的是16/17年的行情，而那两年的楼市行情又很是火热。

某种程度上，营收、利润这些最易抓市场眼球的数据出现大涨，是必然，也是应该的。反倒是那些下滑或隐忧性数据更值得市场关注。

在龙湖2018年财报中，这类数据中，较为醒目的有三个：利润率下滑、违约收入大涨、计入销售成本的物业存货成本大涨。

2018年龙湖的核心税后利润率为14.7%、核心权益后利润率为11.1%，绝对值还算OK，但却经不起对比，2017年这两个数据则为18.3%、13.6%。

也就是说，分别同比下降19.7%、18.4%。而这两大核心数据的下滑，最直接的讯号就是龙湖的赚钱能力在下滑。这就好比说，C罗、梅西的进球能力在下滑，虽然绝对实力仍然领先其他球员，但对于其投资者（俱乐部）来说，怕不是什么好消息。

不知龙湖是有意还是无心，在财报开头最显眼的“财务摘要”中，其他主要数据大都有“同比”对比，这两个却只是单纯列了绝对数据。

另外，在其他收入一栏，违约收入达到1.3亿，同比增长85.7%。根据下面备注可知，违约收入主要为购房者未履约的定金及商家提前退租的违约金，虽然多少也算是笔收入，但这也怕是龙湖最不愿挣的钱。

它的大增，则表明龙湖的房子和商业吸引力在下降，购房者和商业宁愿违约，也要退出。从另一方面，也反映出市场大环境的变化对房企的影响。

此外，2018年龙湖“计入销售成本的物业存货成本”一项大增272.1亿，同比增长60%。“物业存货成本”大涨，意味着什么？大家可以自行琢磨。

从总的一些指标来看，如销售额、营收额、总利润，龙湖依然能打。但一叶可知秋，这三片叶，至少表明龙湖的战斗力在减缓。

贰

没有梦想的多元化

晚龙湖一天发布财报的某TOP3的巨头就表示，在多元化的产业选择上，产业空间一定要大，要能与地产主业规模匹配。

若以它的标准来看龙湖的多元化，龙湖的商业、公寓等多元化业务在规模上只能说是个点心，无论怎么努力都没法大到和地产主业相提并论的“正菜”。

龙湖的主航道业务有四个，分别是地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务（又叫智慧服务），在财报中体现在三大业务类别，物业发展、物业投资、物业管理及相关服务和其他，其中，商业运营和长租公寓被划在了物业投资类别下。

财报显示，2018年度三大业务的收入分别为1087.2亿、40.9亿、32.6亿，占比分别为93.7%、3.5%、2.8%，利润为330.5亿、24.9亿、8亿，占比分别为90.9%、6.9%、2.2%。

在业绩发布会上，龙湖明确没有将主航道业务进行分拆的计划：“为了分拆而分拆不是龙湖的选择，四大主航道会形成一个协同，都是龙湖的核心业务。”

既然不会分拆，那么在可预见的时间内，龙湖的业绩增长和业绩贡基本上全部来自四大主航道。

由上述可知，物业服务在集团营收和利润贡献上占比较小，是一个锦上添花的业务，而且它是随着地产开发业务的扩张而同步扩张，未来不会有太多惊喜。

再看商业和长租公寓的成长空间。

2018年龙湖40.9亿元的投资物业收入（主要为商场和公寓的租金收入）中，商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。可见现在挑大梁的仍是商场（天街）。

年报显示，截至2018年底，龙湖集团共开业29座天街，换算下来，一个天街每年租金收入大概为1.24亿，而运营天街的整体出租率约97.4%。

也就是说，29座天街基本上大都处于成熟状态，未来营收和利润的增长空间只能视涨租情况而定。

而龙湖管理层在业绩会上表示，龙湖现在在手商业项目70多个，到2020年，龙湖天街将开至50个，租金收入达到60亿；冠寓2020年收入超过20亿元。

换句话说，即使龙湖的商业项目全部开业，并保持97%以上的整体出租率，商业部分的营收大概也就在八九十亿左右，再算上公寓也不过一两百亿。与其地产主业相比，仍不在一个量级上。

某种程度上，较于万科、融创等房企在多元化布局上的大开大合，龙湖的多元化是缺乏想象力的。

甚至再把脑洞开大一些，若干年后，待内地房地产进程完成时，龙湖就是一个大号版的香港恒隆、太古，一个以收租为生的包租公、包租婆，而不会进化成像李嘉诚的长实、和黄那样涉足广泛的多元化国际企业。

没有惊喜，也没有意外，这就是龙湖未来的宿命，然一个企业的平淡或者平凡，恰是资本市场最不待见的。

叁

龙湖的“小心机”

投资者喜欢宏大的故事和概念，但同样也容易被眼前的“肉”所吸引，而龙湖似乎很善于利用这一点。

在业绩会上，龙湖管理层一直在强调两个数据：

一是未来两三年，龙湖会保持核心盈利20%以上的增幅。

考虑到龙湖在2018年已售未结的合同销售额达1951亿元，而这部分的单价在1.5万至1.6万之间，毛利率在25%以上。所以，这个利润增幅实现难度并不大。

二是把基本分红比例从40%提到45%，未来也会保持这个分红比例。

对于投资者来说，根本不用不考虑龙湖十年八年的样子，即使短期持有，高比例的分红也能让其小赚一笔。

龙湖管理层的两大承诺，效果是立竿见影。业绩发布后，大摩、德银、瑞信、野村纷纷上调龙湖集团的评级与目标价。

与那些A股里的铁公鸡比，龙湖对股东们确实够慷慨。然凡事有利有弊，高比例分红虽然能让投资者嗨起来、提升股票投资价值，但也有可能让企业错失新的赚钱机会。

就像巴菲特所说，“我们不分红，因为我们认为我们能够将我们赚到的每一块钱去赚更多的钱。”

对于什么时候分红？

巴菲特说得也非常直白，“假如我们的结论是我们无法做到这样（赚更多的钱），我们就应该把利润分给你们。”

此时，再想想龙湖没有梦想的多元化，其高分红的逻辑，该懂了吧？