碧桂园频现重大事故 高周转似背后元凶

前言

7月2日上午10时许，位于河南省安阳市中华路的碧桂园项目在建工地起火，黑烟滚滚。网友所拍现场视频显示，地面火焰不停燃烧，滚滚浓烟直升百米。画面上的一栋在建高楼有“碧桂园“玺悦城”字样。

安阳市中华路的碧桂园项目在建工地起火

然而，就在一周前的6月24日下午，位于上海奉贤的碧桂园某项目的在建六层售楼处发生模架坍塌事故，事故造成1人死亡9人受伤。

上海奉贤的碧桂园某项目发生坍塌

无独有偶，今年5月，碧桂园在南京市溧水区的项目被网友爆料有一幢楼突然发生了倾斜，并且贴出了现场照片。但随后碧桂园辟谣澄清表示，是为了优化项目自主拆除并调整重建，溧水规划局城市规划科回应，碧桂园盖的楼超出了规划红线，占用了绿化带用地。

碧桂园在南京市溧水区的某项目发生倾斜

但碧桂园作为全国数一数二的房地产开发商，本应可以避免这种安全事故或者重建事件的发生。然而，无论以上何种原因拆除将于盖好的楼房，都隐约透露出了开发商，“不可为而为之”“不专业而为之”的心理，其背后也造成了开发商诚信失分，品牌信誉减值，对社会资源的浪费。

碧桂园的生死时速

天下武功，无坚不破，唯快不破。

事实上，这两年碧桂园在江苏乃至全国的发展都非常快，一些项目甚至走到了海外。但是项目过多，建设周期过快，就很难避免出现各类问题。

碧桂园近些年销售规模进入持续放量的狂飙时代。数据显示，2016年碧桂园销售规模突破3000亿，2017年突破5000亿。碧桂园就像一列高速行驶的列车，扮演了冲锋者角色。

“生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。”这当然是一句调侃，然而从侧面也体现了碧桂园的速度。

2018年1月至5月，碧桂园得益于提前对三四线城市的布局，累计业绩同比增速分别达37%累计销售金额达到3345.2亿元，单月业绩首次突破700亿。

然而对于这个成绩，并不能让碧桂园高枕无忧。近期网上流传出一份有关碧桂园高周转的内部文件，着实让外界感受到了坐在头把交椅上的碧桂园“如坐针毡”的紧张感。

4月5日至11日，碧桂园连续下发三份文件：《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》、《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》，意在进一步提高资金周转速度。首当其冲的设计部门甚至被要求“设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图（通宵）”。

图片来自网络

此前杨国强也曾在公开场合说过，项目拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工，第四、第五个月可回收资金，后续开发，要视市场销售进度而定。

高周转的“诀窍”

罗马不是一日建成，盖房子亦是如此。而且盖房子不是搭积木，急是急不得的。那么设计当日出图、三个月开工、五个月回收资金，如此高效率的碧桂园是怎么做到的呢？

这其中就要说到碧桂园的独门绝技——高周转。

所谓高周转，就是碧桂园启动一个地产项目后，设计、报建、平整、运营、施工、开盘等工序高速完成，尽可能缩短项目周期，提升销售额。

理论

那么设计人员如何通宵出图？

据媒体报道，杨国强自认为经得起测算，一幅广泛流传的杨国强内部指示截图显示，一个优秀的规划设计师年薪为36万元每年，每月3万元，10天1万。如果下午下班后接到设计要求，找5人通宵做出来，连续两天假补休，也是5人×2天=一人10天，即付出一万元的设计工资而已。

技术

其二，就是碧桂园的一项建筑新技术——SSGF工业化建造体系。

SSGF工业化建造体系，把传统的建筑装配八大步骤，集成为楼层模具空中装配，采用高精度建筑模具，通过模具纵向移动，实现每一个楼层均为一个装配工厂，一次整体浇筑成型，缩短建筑周期8-10个月，用碧桂园人的话说就是，年头买房，年尾入住。

那么SSGF缩短的8-10个月工期意味着什么？意味着资金的滚动，利润的剧增。

制度

从2012年开始，碧桂园推出“成就共享”激励计划，而后又创新推出升级版的“同心共享”激励计划，2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制。这些机制的核心，就是杨国强激发出人性中的贪欲，将项目利润的一部分奖励给员工。

房产项目利润动辄亿计。2012年推出的第一年，年底有人难以置信自己竟拿到8000万元奖励。这件事在碧桂园内部刺激了很多人，大家发现原来激励并非空头支票。

碧桂园江苏区域总裁刘森峰接受媒体采访时曾说，到了2013年，所有人都拼命了。

碧桂园的项目大都集中在三四线城市薄利多销，员工要想在一年内拿到丰厚的利润奖励，就必须尽可能多地叠加项目薄利，倒逼高周转越来越快，做大滚动利润。

如今碧桂园曝出的高周转问题，也是碧桂园上下特别是中高层的推动所致，因为这涉及到个人切身利益。

为什么要高周转？

不得不说高周转带给碧桂园的好处：拿着借来的钱、购房者的钱，缩短周期拿地盖房，回款快，利润也如滚雪球，越滚越大。

可对碧桂园来说，不进则退，少进即大退。然而更要命的是，碧桂园已经像失控的高速列车已停不下来，也不能停下来了，那么碧桂园到底焦虑什么？

让碧桂园寝食难安的，是来自于多方面压力，总结起来便是对未来的不确定性和不自信。

高负债

资金回笼是房企的命根子，在银行贷款收紧，发债形势严峻的情况下，房企只能提高回款率，加快资金回笼。这或许就是此前碧桂园下发文件要求提高周转速度的导火索。

200亿债券融资受阻之前，碧桂园就已是高负债公司。2017年，在降杠杆的大背景下，房企都在纷纷降低负债率，碧桂园选择顶风而上。

曾经是高负债的恒大，其2017年报数据中，负债率降至71.1%，成效显著。但碧桂园负债率不降反升，高达88.89%。

有业内人士分析表示，大规模扩张、并购是碧桂园去年负债率增加的主要原因。2017年，碧桂园新增土地达881宗，平均每天获取土地达2.4宗。获取土地建筑面积约1.4亿平方米，总代价约为4794.5亿元。

要将手中的巨量资源变现还债，碧桂园还得靠“高周转”杀出一条血路。

限购升级

今年以来楼市调控继续收紧的趋势明显，限购限售范围扩大，使得资金回笼困难。

5月9日，住建部有关负责人约谈了成都、太原两城相关负责人。而在5月1日之前，住建部就约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐山、佛山等10城相关负责人。在约谈中，住建部再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

至此之后，6月24日，西安出台《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》，西安暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)；6月25日出台的长沙版限购政策，也提到了“暂停企业在限购区域购买商品住房”；6月26日，媒体称，杭州正暂停向企事业单位及其他机构销售住房；7月2日，上海发文规范企业购买商品住房。

限购令可以说是给碧桂园高运转又添了一把火。

此次限购扩大至二三四线城市，而其中与碧桂园房产布局重叠。

此前在三四线城市，碧桂园采取蝗虫式入侵（快进快出吃光）战略，2018年1月至6月碧桂园以884亿元拿地总额、3298万平方米拿地面积位居行业第一

低价拿地——快速建房销售——资金回笼——寻找下一块地，就是碧桂园模式。

与此同时，又传出国家开发银行(简称国开行)将棚户区改造贷款审批权收回总行的消息，且一刀切要暂停棚改计划，令市场风声鹤泪。尽管目前还未对有关政策定性，政府仍未有下一步意见出台，不过国开行领导人强调是次仅将部分分行权限收到，并重申棚改计划会做到2020年。

这便意味着在2020年大限来临至今，碧桂园还将加快资金周转率，以便加快收割这最后一波“韭菜”，然后争取全身而退。

碧桂园何去何从

据了解，杨国强最推崇的企业是“天天低价，始终如一”的沃尔玛，然而沃尔玛的日常消费品既是刚需，也是“固需”，只要你的商品质量可靠，价格便宜一定会有人买。

住房是刚需，但不一定是“固需”，人们对于居住的追求没有上限。过去，碧桂园以沃尔玛的标准化与低价策略满足了三四线城市人们的住房刚需。但是现在，不少改善型住房需求的人们，显然比过去挑剔得多。

仔细观察碧桂园各地项目，细心的人指出：碧桂园将房子做成了流水线上的产品长的差不多一模一样。很多人说，碧桂园将房子做成了快消品，这样的建筑毫无建筑美学可言。

销售额第一，仅仅只是一个房企成功的标志之一。决定一个企业高度，长度，厚度，还有其他很多指标，其中很重要的一个指标就是业主是否满意。

根据百度指数的数据，搜索“碧桂园+维权”，从2015年2月15日-2月21日周平均值1897的低点，到2018年2月25-3月3日周平均值17039的高点，曲线一路向上上涨了近10倍。

其实任何时候，只要业主认可房企，房企就能屹立不倒。