绿地的烦恼：信用减值 增长停滞 国企混改模式迎大考

2020年，房企巨头、世界500强的绿地过得并不顺遂。武汉绿地中心停工风波、哭房女事件、一房三卖、强制全员买房、多地质量投诉、市值蒸发千亿……外界质疑纷至沓来，曾经的“绿巨人”风光不再。这些都还是“小意思”，近日，一封实名举报信再次将绿地送上热搜。

图片来源：新浪微博

名为“VS生生不息”的微博个人账号发布一封“致绿地集团张玉良董事及各位执行总裁”的实名举报信，举报“绿地集团现任高管陈军，与自己合法妻子--绿地集团现任员工张雨婷，发生不正当男女关系，以及陈军存在严重经济违纪”。该博主自称为张雨婷的合法丈夫史睿生，现居澳洲。举报信透露，2月29日，陈军在张雨婷未取得毕业证和学历认证的条件下，破格将当时正在实习的张雨婷录取为自己的秘书。不久后的2020年3月初，两人发生了不正当男女关系。目前张雨婷已怀孕两月。5月16日傍晚，绿地集团官微发布声明，说明了被举报高管是京津冀事业部营销负责人陈军，并透露京津冀事业部区域监察部正对举报信反映的相关情况进行调查核实。

图片来源：绿地集团官网

绿地京津冀事业部陈军的桃色事件也把绿地京津冀多个公司的信用风险呈现了出来。据V城大数据信用风险预警平台显示，绿地集团北京京坤置业有限公司因工程欠款被北京顺义区法院列入失信黑名单；同时，绿地集团北京京浩置业有限公司因2起案件被北京海淀区法院列入失信被执行人黑名单；绿地集团京津冀事业部总经理潘伟也因此被限制高消费。

图片来源：中国执行信息网

绿地陷入窘境，诸多法律及公司治理风险加身，背后不无原因。奋起直追“高周转” 管理埋隐患“唯快不破”的不止是天下武功，还有崇尚速度至上的房地产市场。以快速实现现金回流、再投资为终极目的的高周转模式，一度被众房企所追捧。2008年，万科首次遭遇负增长，销售额478.7亿元，同比下降8.6%。深陷困境，万科危机中求变，提出“5986”高周转模式，即“拿地5个月动工、9个月销售、首月售出8成，产品6成是住宅”。通过短短两年时间，在2010年，万科实现销售额1081.6亿元，同比增长70.5%，创造了国内房地产销售神话，2011年销售额再破千亿，蝉联行业销冠。随后恒大、碧桂园跟进。碧桂园提出的“456”模式（拿地4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转）令其业绩实现跃升。2016年之前，绿地一直稳居房企销售榜前三，与各巨头同台竞技。最风光属2013-2014年度，销售面积力压恒大、碧桂园，销售额仅次于万科。

数据来源：克尔瑞研究

此后的绿地，似乎没有踩对时间点。随着碧桂园等“速度之王”的异军突起，绿地排名跌出前五。眼见一众房企利用高周转将业绩提升得立竿见影，不甘落后的绿地也顾不得楼市调控收紧的大环境，于2017年大刀阔斧地加入高周转“大军”。为了追赶同行，绿地不断提高周转速度。数据显示，2018年绿地存货周转率和总资产周转率分别是53%和37%，几乎是行业中位值的双倍；2019年绿地的总资产周转率19%，比万科的9%高出一倍。但单纯增速、扩张规模的不可持续性，衍生的弊端也为其埋下一颗定时炸弹。盖房子并非搭积木，从打地基到高楼拔地而起，再到封顶、交房，按正常的施工节点，某些方面很难在高周转规定的时间内完成整套流程，只有在部分程序上降低标准才能加速工期。而前期环节会对后期的施工质量带来很大影响。曾将绿地集团置于舆论焦点的“武汉绿地中心拖欠工程款停工”事件，无疑暴露出绿地因高周转产生的后遗症：一方面，作为绿地超高层项目事业的巅峰之作，前期开发耗资大、周期长，且超高层建设，业主一般按节点付款，若没有按时付款，施工方垫资额太大，资金承压是必然。另一方面，绿地的努力没能改变被限高的命运。大楼高度的变更打乱了前期招商计划，也带来了明显的经济损失和品牌影响。原计划入驻的高端酒店及部分客户取消签约计划，加剧了绿地的资金压力。加之近几年房企融资收紧，全国整体商品房开工率提升，但完工率下降，且武汉绿地中心采用的传统施工总承包模式，令工程体量大、分包多、协调组织困难等问题相当突出。就这样，2011年就正式动工的项目，原定于2018年底前完工，却十年未交工。更雪上加霜的是，绿地十年来投入巨大资金，以及工程集中交付带来的合同纠纷风险，在一定程度上影响了集团整体的业绩表现。销售增长停滞 多项财务指标下降今年2月，绿地控股发公告称，拟发行公司债券180亿元。为何要发债？当然是缺钱。根据绿地2019年财报数据，虽营收和净利双双实现增长，但增长之余财务杠杆较高，资产负债率88.53%，且流动负债占比总负债的81.81%。从2017年-2019年的经营现金流占营业收入比来看，比例由0.2、0.12到0.05，呈现不断收窄趋势，在一定程度上反映出公司盈利质量有所下降。

数据来源：绿地集团2019年年报

世界变化快，而绿地一直站在原地。还记得2017年绿地的雄心壮志溢于言表，未来三年销售额剑指5000亿。但2018年公司内部将目标改为4000亿，最终业绩以3874.9亿元收官，离4000亿只差临门一脚。2019年，绿地的房地产主业销售额3880亿，几乎原地踏步。此时的绿地已与一线阵营的恒大、万科、碧桂园、保利等房企渐行渐远。另一方面，即便负债率高，卖房业绩未完成，绿地仍在各地积极拿地扩充土储。2019年全年，绿地以977亿元土地价款，累计获取项目108个，新增权益土地面积1805万平方米；2020年一季度，又以153亿元土地款新增项目23个，拿地面积479万平方米居房企榜首。

数据来源：克尔瑞研究

依靠负债驱动的规模扩充，能持续多久不得而知。眼下由于疫情影响，绿地一方面销售回款受限，一季度营业收入同比下降12%；另一方面，公司到期债务、刚性成本等支出不少，一年期内到期的有息债务近千万。短期内，如何平衡扩张与负债的关系，成为绿地面临的棘手问题。职业经理人贪腐频出 绿地混改模式受大考国企混改是近年来热点。2015年，国企改革顶层设计落地，绿地便是较早实施国资混合所有制改革的房企先锋。绿地的股权结构，采用的是国有、社会资本及团队资本的“三足鼎立”模式。以张玉良为首的管理层持股29.13%，是单一最大股东；上海市国资委旗下的上海地产和上海城投持股合计46.37%（分别为25.82%，20.55%）。绿地混改之后，企业摆脱了传统的束缚和局限，把团队员工利益与企业利益捆绑，侧面激发了员工的动力；同时，享受国企的资源整合优势，比如融资成本，政府关系等。这就是绿地集团董事长张玉良引以为傲的绿地混改模式。而张玉良就曾表示，只要具备混合所有制、企业班子想做事、政府要放手等几个条件，绿地模式是可以复制的。未来，绿地准备参与央企的改革，参与各省地方混合所有制的改革。但另一方面，职业经理人获得了空前的权利，如果没有强有力的制约，企业就会滋生贪腐的温床，甚至造成国企资产重大的损失。除了日前曝光的京津冀事业部陈军桃色事件之外，近年来，绿地各处“封疆大吏”问题频出：2015年，绿地集团副总裁石文红被批捕，警方指控其在绿地安徽事业部期间为了获取土地等相关资源，行贿当地地方官员120万元。2019年，绿地美国被指控行贿美国洛杉矶地方官员。2020年，绿地京津冀事业部，绿地西南事业部，绿地广东事业部传出多个部门负责人在土地获取、工程、营销领域涉及贪腐。随着高周转的深入运行，近几年房地产行业经理人的流动性也越来越大，职业道德风险越来越高。绿地也不例外。从去年到现在，9个区域管理总部，已有超一半发生了负责人的变更。如今绿地推行混改已有五年时间，最重要的粮仓--董事会人数由原来的15人下降到11人。董事长张玉良已63岁，事业一部的总经理费军退休到了加拿大养老，陆孜浩成了新的负责人。国有企业绿地有着体制内及市场经济主体的双重身份，其利益诉求并不总能保持一致。在混改过程中，混合所有制只是第一步，混合后的经营管理才是重点难点。绿地将来的路与谁混、如何混，张玉良还面临着大考，也是我们所有混改国企要深深思考和破解的问题。