案例分析丨柏文喜：从古北水镇来看文旅产业项目的投融资规划

【按】本文节选自我2016年在清华大学的一次演讲中的一部分，原载全经联网。

原创： 柏文喜 来源：全经联网（本文为柏文喜先生在全经联网上所发表的文章）

柏文喜Kevin，众和昆仑(北京)资产管理有限公司董事长，经济学硕士，曾五次获得中国政府省部级学术奖励。历任泰国正大/卜蜂集团董事长助理、香港铜锣湾集团副总裁、绿城房地产集团总裁助理、晋商联合投资股份有限公司（集团）副总裁兼风控委员会主席，在地产金融、公司金融、PE/VC、商业地产等方面拥有资深经验，在国内较早从事产业基金和私募股权基金的研究和筹组工作。现兼任国家社会科学院研究生院特聘导师，大中华购物中心联盟主席助理、全国房地产经理人联合会商业地产专业委员会委员、亚洲房地产协会常务理事兼投资专业委员会联席副理事长、中企资本联盟副理事长、亚洲创意商业协会副会长、亚洲品牌协会副主席、中促会政府与社会资本合作(PPP)专业委员会副主任委员、中国乡村振兴专家委员会专家等。

以下为分享内容整理。

文旅产业项目投融资规划的基本要点

无论是从产业政策的角度看，还是从行业引导的视角看，文旅产业都是目前保增长的支点。同时，文旅产业还可以与教育、养老等行业实现好的结合。但文旅产业又该如何规划投融资模式呢？其中又有何策略和技巧？请看下文：

在建设期，在无经营型现金流的情况下，可能要以股权融资和项目贷款为主；在运营初期和市场培育期，最好是以流动资金贷款为主，这种方式可以不稀释原始股东的权益；而在项目成熟期，现金流充沛和稳定时，可以考虑以流动资金贷款和资产证券化这种方式为主来解决运行的资金所需和迭代投资的资金所需。 另外，资产证券化能实现轻资产运营，快速提升ROE,进而拉升股价，让投资人获得股票差价的收益。

最理想化的一种投资模式就是“上市公司+PE”。现在基本上大家玩投资做的比较极致的状态，就是“上市公司+PE”这种模式，以原来的公司开辟一块新的业务拿去上市，将初始投资溢价退出并实现收益以后，再用来作私募或者PE，孵化出一块新的业务再上市。

如果独立上市不了，就用自己的上市公司把它并购来实现投资退出。这样就打通了项目从筹建、孵化、成熟到投资退出，从私募到公募的投融资链条。商业地产最优秀的玩家新加坡凯德集团，就是打通了商业地产的全产业链，打通了从私募到公募整个产业链。

下面分享中青旅乌镇团队做的一个优秀项目——古北水镇，大家可以借鉴和参考一下他们的投融资策略。

项目资源

司马台长城、温泉、古镇文化等

精巧的商业模式设计

收入模式中，除了门票，还有索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺、展览，这个收入模式设计让这个项目的收入来源更加丰富，而且各项收入之间还有互相促进的作用，以此来提升它收入规模。

它采取的资产模式是租赁原有古镇，将原来的老房子、那些基础设施整修、改建，这样资产比较轻，投入比较少。 而它新建的酒店是自持的，这样它的报表上资产栏看起来就比较好看；他的商业都是自营的，这样的话报表上体现的营业额看起来比较大，这样报表就会比较好看。由此一来，既有比较合适的资产配比，又有较大的营收，融资就方便很多。

良好的股东结构设计

它一共有四个股东，一个是中青旅控股，一个是乌镇旅游，第三就是有一个长期投资人，是一家国企，叫北京能源投资集团，再有就是有私募投资人，这个结构非常合理。技术经验主要依靠乌镇项目团队，客源组织有中青旅来保证，国企作为长期投资人，而私募机构是财务投资者，是一个非常好的搭配。

项目实施效果

2015年是项目开业的第二年，接待人数达到了160万人，综合收入将近5亿。将来规划是每年接待400万人，综合收入达到10亿。那时候上市的话，应该市值就是一家相当大的公司。

早期的现金流平衡安排

在平衡现金流方面，它有一个比较好的安排。在小镇差不多开业的前后，他们和龙湖地产规划了一个地产项目“长城源著”，这样可以尽早地回收一部分投资，减少早期投资的压力。

可持续发展规划

从可持续发展方面，比如说将来上市之后要做什么，它也及早安排好了相关题材，规划了高尔夫，别墅地产、度假公寓多种业态和设施，以满足可持续发展的需要。

退出规划

从退出规划方面来讲，现在应该说这个项目财务条件已基本具备了独立上市的条件。退一步讲，如果将来不能独立上市，那么装入中青旅来实现上市退出也是非常有可能的。