恒大的“瓜” 你吃完了吗？
近日，一份关于恒大资产重组的红头文件在网上迅速流传，使得恒大再一次站上风口浪尖。该文件着重描述了恒大向政府“诉苦”的画面，看似“有理有据”。主要表达了如果重组不成，资金断裂，则项目停摆，员工失业，机构受损，影响金融稳定。
但随后，恒大在当天晚上迅速辟谣：有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造，纯属诽谤……我公司已向公安机关报案。
对于此次恒大深陷“罗生门”，引发各路人马纷纷猜测，吃瓜不断。
虽说该红头文件被证实为造谣，但也并非毫无根据。其中，关于恒大地产借壳上市，以及引进的1300亿战略投资，高负债，却是事实。
1、恒大的“A股上市梦”
2016年，是房地产“黄金期”的一年。此时的恒大地产想要借壳至A股上市，经过层层筛选，最后选定了四家公司，其中深深房最被恒大看中。
2016年10月，恒大跟深深房签署了《关于重组上市的合作协议》，约定深深房发行A股股份来购买恒大地产100%股权，而恒大拿了深深房的股份，成了深深房的控股股东。
但如今4年已过，A股上市仍旧是梦。因为它涉及到监管的一条“红线”，即政策上不允许房地产公司在内地上市。
重组开始之后，2017年，恒大地产通过3轮融资，引入了1300亿元的战略投资。据统计，共有27家战略投资者，1300亿元投资占了恒大地产36.54%的股权。
短短一年时间，恒大地产完成了史上最大规模的股权融资。1300亿元到账后，其估值飙涨到了4252亿元。
但是，钱并不是白拿的，恒大与这些战略投资者签下了对赌协议。如果到了2021年1月31日还不能完成上市，投资者有权要求恒大方面回购股权还钱，或者要求恒大免费再补偿18.27%的股权，补偿后战略投资者合计持股就会超过50%，相当于反过来控股了恒大地产。
此外，按照流传的红头文件内容所说，如果不能重组成功，1300亿的战投资金必须在2021年1月31日之前归还，且需支付137亿的分红，合计1437亿元。
但是，此文件已被恒大辟谣，是否属实，我们不得而知。但如果重组不成功，会如文件所说的那样吗？不一定，战略投资者或许会延期，偌大的恒大应该会有“后续应对”。
2、“三条红线”下，
恒大的降负债之行
① 恒大“三条红线”全踩雷，高负债压顶
8月20日，住建部和央行在北京召开重点房企座谈会，形成了重点房企、资金监测和融资管理规则。此前，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。（相关阅读《住建部、央行又开了个会：楼市再现调控信号？》）
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1倍。
根据天风证券统计的去年50家房企年报来看，恒大全部踩中“三条红线”，除此之外，还有融创、富力等多个房企。按照要求，如果负债过高的房企，就不允许再加杠杆。
50房企负债指标一览（截至2019年底）
此外，据财联社9月26日消息，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。财联社曾独家报道，融资“三条红线”今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企（恒大在内）试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标。
在三道红线步步紧逼之下，高负债压顶的恒大地产不得不开始降低负债。
② 销售5049亿回款4521亿，多方式多渠道降负债
据恒大公告显示，截至9月24日，恒大累计实现销售5049亿元，同比增长11.4%；销售回款4521亿元，同比增长51.3%。有息负债较3月末下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点。
此外，恒大采用多方式多渠道来降负债。
9月初，恒大推出全国楼盘7折促销优惠，计划在9月、10月两个月累计实现2000亿元销售，这意味着恒大有望提前实现6500亿元销售目标，且极有可能完成全年8000亿元内控销售目标。以上半年近90%回款率计算，全年将带来7200亿元销售回款。
9月17日，恒大提前偿还了15.65亿美元(约合106亿人民币)的外债。
9月25日晚，恒大发布公告称，分拆物业管理业务上市已获港交所批准，并将在短期内向联交所递交正式上市申请。而分拆物业上市可以有效降低恒大的净负债率。
由此可见，当前，恒大具有一定的降低负债的能力和决心。
3、小 结
此次恒大深陷“罗生门”，各种说法孰真孰假，有阴谋论，有真相论......难以定论，但无论如何，这份被恒大认定造谣的报告，已经让恒大处在聚光灯之下。如今，离明年1月底还不到4个月的时间，结果到时自见分晓。
此外，对于“三条红线”的看法，万科董事会主席郁亮认为，“三道红线”发布后，房地产行业也就到了“管理红利”阶段，所有的开发商再次来到了同一起跑线，原来所有的优势、做法可能都不成立了，可以说是全部归零，重新再出发。希望经此调整后，房地产行业的发展能够越来越稳健。
注：相关资料源于21财经及相关行业平台