别天真以为 在成都买房就能赚钱 成都楼市已经进入下半场
很多咨询我的购房者,在成都买房,最看重的,依然是房子的回报属性。
也就是所谓投资,想买房未来赚点。
房产回报属性,来源两方面:升值和租金。
前者赚价差,后者赚现金。
但我发现很多朋友,存在误区,只关心房子未来增值情况,根本没有考虑租金问题。
今天重点提醒大家,未来成都买房,如果你还追求回报属性,一定不能忽略的重要指标——租金。
(租金反映,区域当前居住价值)
投资无论买新房,买二手房,不想买房吃亏,租金都是要考虑的一个重要因素。
就在我写这篇文章的时候,还有读者朋友来问我……
要知道两个月前,我就发文,让大家重视租金。
前几年成都楼市火热,我不喜欢和大家提租金,那是因为房价上涨幅度,足以覆盖全部的持有成本。
租金低无所谓,房子就算空置,损失也不大。
但这两年,但凡有城市,楼市冒头,就会被约谈。
虽然我依然看好成都楼市,但成都未来大概率也只能是慢涨状态。(不要被新房市场和土拍市场干扰,看涨跌,关注的是二手房,因为你买的房子能卖多少钱,看的是二手房市场脸色。)
当楼市上涨预期不再强烈,投资就必须考虑租金。
房子不涨就是跌,在升值有限的情况下,将房子空置或低租金租出。
你要面对,房贷利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来不确定的房地产税。
很多房子算下来,表面上涨了,但实际上涨幅不大,一年增值可能还跑不过通货膨胀。
所以这个时候,租金就显得尤为重要。
我两个月前提醒重视租金,很多读者当时根本没有在意,给你们截个图好好回忆一下。
当时写文章,大家不重视,今天再次提醒是因为这次成都“房产新15条”算给大家敲响了个警钟。
未来房子的金融属性,会越来越弱。
你买的房子可能会升值,但想像以前那样,通过买卖房子赚差价赚钱,会越来越难。
即使升值,也是鼓励你自住,而非卖。
如果想买,那么抱歉,你必须付出更多的代价。要么减少你利润,要么增加你的时间成本。
简单的说,房子升值可以,但要变现,赚差价难,而且会越来越难。
强调重视租金,原因总结就是两点:
1、成都楼市在严格的调控下,不可能再出现前几年的上涨幅度,也就是说房价不可能暴涨,多数区域升值空间有限。
2、未来卖房,会付出更多的代价,这种趋势会越来越明显。
要知道成都是限售的,你买了房子前几年不能交易。
几年过后的市场是怎么样,我们不得而知,判断未来楼市,我们只能根据趋势,算大概率。
重视租金在我看来就是大趋势。
在这样的情况下,我们考虑回报属性,难道不应该重视租金吗?
怎么样来判定租金?
一个房子租金回报率高低与否,最直观的就是租售比。
租售比:每平方米建筑面积的月租金,与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
租售比 = 每平方米的月租金÷每平方米的房价=月租金÷房价。
简单说,就是100万的房子一个月租2000,租售比就是1:500。最直白的意思就是,这房子100万现在的租金2000,租500个月能回本。
根据好好选房数据,成都主要城区,目前租售比为587,在600左右浮动。
二手房,你很直观就能查到小区其他房源,大概租金。
新房,你也可以自己根据对周边楼盘估计,算出自己房子大概的租售比。
在成都,对于你要买房的房子,除开自住的因素,租售比最好不要超过1:700。
如果超过700,站岗的可能性非常大。
要想稳妥,最好是保持在1:600以下的水平。
所以目前很多新房我都不推荐,自住还好,起码舒适度高,但除开自住,讲投资,性价比真不高。
最后强调一下,租金只是未来投资的一个重要指标,而非全部指标。
很多人说租售比不好,是不是就不能买,肯定是错的!
租售比不好,依然可以买入,前提是区域有发展趋势,单价尚低。
我前面的文章也说了,城市上涨逻辑,涨幅最大的区域,大概率是中位数以下的发展区域。
租售比不高没关系,只要单价低,赌未来领跑涨幅,也是投资的选择。
但如果你买入单价总价都不便宜的区域,租金是重要指标。
这也是我为什么,经常不看好某些区域的重要原因。
因为有些区域,整体房价已经起来远超成都中位数,但租售比就那样。
未来不可能做到涨幅领跑,租金收益又一般,自然不是太好的选择。
今天暂时写到这里,关于后期有那些推荐的板块,我后面会专门写文章分析。
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今日读者提问:
提问:
不鱼老师,我情况是高新有一套房子自住。
预算200万--300万,目前考虑纯投资,以后不自住,看您以前推荐龙潭寺,请问新出来的金融街可以入手吗?未来升值潜力如何?昨天去看过,感觉未来发展潜力很大
回答:
我以前说龙潭寺,前提是买入价格一定要低!因为就当时龙潭寺均价来说,未来,有一个不错的涨幅,基本上跑不了。
但龙潭寺依然是刚需板块,投资不推荐总价单价过高的盘。
目前龙潭寺租售比,相对其他板块,也很弱势。你单纯投资,总价单价过高,未来升值空间可想而知,拿来租也租不起价,何必呢?
▲以上个人观点,仅供参考,买房投资,需要自己有自己判断力。
同时文章无利益相关,理想分析。