高层住宅 未来的“贫民窟”？

在城市化进程加快的今天，大批农村人口也逐步融入城市生活。但是城市的土地资源却是有限的，尤其是一二线城市，人口不断的涌入，而城市可利用的面积却不见增加。面对日益增加的人口和有限的城市土地资源，把城市住宅的容积率提高，成了最好的出路。现在的高层住宅都是这一现实矛盾的产物。对于四五线城市来说，人口和土地资源的矛盾也许没有这么尖锐，是可以以舒适性更高的多层住宅为主。但是时下流行高层电梯住宅，而且开发商为了提高土地产出，也乐意提高容积率去开发高层住宅。但是，城市高层住宅的未来在哪里呢？是能继续发挥住宅功能，还是如网络上传言会变成城市贫民窟？

城市高层住宅在拥有开阔的视野的同时，也有不少弊端。高层住宅的电梯养护成本非常高，而且随着时间的推移，水电气、建筑立面等等维护的成本远超多层住宅。短期来说有物业可以维护高层住宅的居住品质，长期来看是需要物业不断投入才能继续维持高层住宅的居住品质，而这将是物业不能承受之重。若要把高层住宅高额的维护费用来均摊到业主身上，又将是一场理不清的乱账。最终结果就是，高层住宅初期维护由物业来完成；中期维护物业、业主会有摩擦，导致维护不力；后期则是物业离场，业主无法内部达成一致来维护居住品质，高层住宅缺乏维护而更加破落。

高层住宅和多层住宅最直观的区别就是容积率，而最直接的感受则是高层住宅人多嘈杂，多层住宅则少有这种烦恼。从舒适性来说容积率低的小区要比容积率高的小区更为舒适。但是还是前面的原因，城市土地资源有限，18亿亩的耕地红线是不能碰的。所以城市住宅多样化就是现实的出路，有高层住宅、多层住宅、别墅等不同的居住环境。

对于城市化进程来说，这一过程几乎是不可逆的。农村人口迁徙来到城市，往往伴随的是原本在乡村住宅的破落和遗弃。而城市高层住宅有效地容纳了城市的人口。如果如前文所想，高层住宅最后因年久失修而成为高危住宅，这对城市而言也是不可承受之痛。纵观香港、日本等地在上世纪五六十年代建造的高层住宅很多到现在依旧是在正常使用，因为这是保障城市功能所必须做到的。只不过高层住宅的修缮费用是由政府买单，后续的维护是业主需要付出高额的物业费用而已。所以就历史的经验来看，高层住宅并不会被岁月投进垃圾桶。高层住宅在城市中会一直发挥作用。

历史的经验告诉我们高层住宅历经岁月洗礼也能屹立不倒。但是最近几十年中国经济飞速发展，不管是一线大城市还是十八线小县城，几乎都是高楼遍地开花。这让过去国外的经验总结放在国内不够看了。一二线城市有持续的人口流入，有一定的经济实力来托底老旧的高层住宅。但是四五线城市，甚至是人口净流出的城市怎么办？目前国内小城市的发展思路就是宁可荒地建新城，也不愿意去做旧城改造。这其中最主要的原因就是财政吃紧，旧改是吃力不讨好，而且也看不到政绩。放在几十年后来说，解决老旧高层住宅问题小城市依旧会力不从心。

最后，结论就是一二线城市的高层住宅以后不会变成贫民窟，但是其本身价值肯定会大打折扣。至于四五线小城市，高层住宅今后也许会住不了也拆不动！