探讨上地二手房市场：中介的角色和影响

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我和爱人在海淀上地上班，孩子也在这里上学，今年六年级，住上地东里。在流星花园还有一套三居，楼层很好，也挺舒适，不过小区有些老了，有了置换的打算。有如下几个想法：

1、孩子升初中后卖掉上地东里，预算1500w买一套投资，换租，保留流星花园。如果投资选哪里比较合适呢？

2、两套都卖掉，流星花园只能跟随大盘，保值增值都弱了，先卖出流星花园预算1100万，买新房，看过永丰中海汇德里下跃，奶西望京樾，大红门中海叁号院，投资来看哪里更合适？

或者考虑次新，由于不需要学区，不想买学区溢价高的，兼顾自住加升值，清河和西北旺，西二旗片区，哪里更合适呢？看过清河橡树湾，莱圳家园，上林溪，领秀新硅谷，西山华府，中海枫涟山庄。不知道哪个合适。然后把上地东里出售投资朱辛庄或者亦庄，一南一北，更看好亦庄虽然涨过一大波。

3、 两套都卖出，只考虑投资，换租，想听听章哥的建议？

回答：

1、我还真不好建议，赌性好像有点儿大似的，风险激进型的。北京的房子能跟随大盘就不错了，还有30%跟不上呢。比如下跃这种产品，开发商都头疼，但凡卖的出去谁费劲巴拉的弄成下跃啊？所以只能赌一把试试吧，不过考虑好，这种输赢一般不对等，赢了拿100，输了赔1000，而且输的概率还大。

其他两个也有赌的成分，赌政府和开发商都不太懂行，没理解地块的价值。因为一般来说，卖家都是把未来预期价值透支在现有价格之中了，尤其规划还是政府做的，房子是开发商盖的，他们大多数情况都是知道自己商品的价值的。也是赌一把试试吧，如果周边配套建设超出了规划，那就肯定是赢；按照规划完成就是拉平；但也有没按期完成的可能，那就是陪着站岗。

考虑好吧，北京近几年来赢的不多，新区站岗的在80%以上。要赌就赌望京樾吧，毕竟旁边有新北苑的案例。不过说实话，开发商自己都底气不足，否则能起这名字吗？

2、二手房肯定没新房的居住体验好啊，而且也没什么可赌的。这几个都是之前的升值挺好，以后如果物业能维持住品质，大概率还是略赢大盘。清河西二旗的学区溢价更低点儿，先看前几个吧。亦庄也行，溢价率跟清河的应该差不多，看以后的学区成绩了。

3、两套都卖出，和前边的差不多意思，都是赌一把。或者这么说吧，想赢把大的那就买新盘，风险越大的收益有可能越高，下跃尤其值得赌，不是天堂就是地狱。图个稳妥的再看清河一带二手的，这看自己的投资偏好。

不过提醒一句，保守投资者没有因为通胀而破产的，而赔钱多的基本都是想跑赢大盘的。

仅供参考。

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